Улучшение условий ипотечного кредитования в условиях стабилизации на финансовом рынке и возможное снижение ставок во второй половине года будут способствовать выходу рынка жилья на стабильные показатели, в том числе и по динамике цен на жильё.
Об этом рассказал руководитель Центра макроэкономического и регионального анализ и прогнозирования Российского сельскохозяйственного банка Дмитрий Тарасов.
По традиционной методике аналитиков РСХБ, стоимость квадратного метра определяется двумя основными группами факторов. Первая группа – природно-географические факторы, которые определяют высокую стоимость строительства в отдалённых, в том числе северных территориях, высокие требования к отоплению жилья и надёжности коммунальных систем.
Ко второй группе относятся рыночные факторы, связанные с размерами и привлекательностью региона и его рынка жилья. В этом случае высокая стоимость связана с большим объёмом спроса и значительными затратами на организацию строительства.
По результатам исследования экспертов Россельхозбанка, в группе регионов c наименьшей рыночной стоимостью (до 60 тыс. рублей за квадратный метр) и себестоимостью строительства (до 30 тыс. за кв. метр) находится менее десяти российских регионов, из которых свыше половины приходится на субъекты Северо-Кавказского федерального округа, куда входит и Кабардино-Балкарская Республика. Основная причина – относительно низкая стоимость строительства. Здесь имеется в виду наличие в КБР, например, основных природных ресурсов для стройиндустрии, в том числе речного песка, камня для изготовления гравия, щебня, пород для производства пеплоблоков и кирпича, облицовочной и тротуарной плитки и др.
Вторая группа с рыночной стоимостью жилья от 60 до 75 тыс. рублей за кв. метр и себестоимостью строительства от 30 до 40 тыс. за кв. метр представлена 23 регионами, из которых восемь приходится на Центральный федеральный округ, пять – на Приволжский федеральный округ, а также представлены Южный и Уральский федеральные округа. Относительно низкая стоимость строительства в данной категории регионов определяется довольно высокой конкуренцией в строительстве и относительно низким спросом на новое жильё.
Среди наиболее дорогих регионов (себестоимость одного квадратного метра свыше 100 тыс. рублей и стоимость выше 110 тыс. рублей за кв. метр) самая большая доля приходится на Дальневосточный федеральный округ (6 из 14 регионов), что определено природно-географическими факторами, а не активным рынком жилья. Кроме того, сказывается более высокий уровень номинальных доходов населения.
– Приобретение относительно дешёвого жилья в инвестиционных целях связано с определёнными рисками. Прежде всего риск того, что темп роста цен на жильё в регионе будет низким и возникнут трудности с продажей жилья при необходимости переезда (например, квартира может продолжительное время находиться в экспозиции или продажа придётся на невыгодный период цен) заметно различается от региона к региону. Если разрыв между стоимостью строительства и текущим уровнем цен невелик, то упомянутый выше риск надо принимать в расчёт, и это может оказаться значимым риском в приобретении жилья в качестве инвестиций. Если же запас достаточно большой, то можно быть уверенным, что риск потерь на горизонте 3-5 лет невелик, – отметил Дмитрий Тарасов
Аналитики РСХБ отмечают также риски, связанные с конкретными проектами, которые и определяют низкую цену: неудачное местоположение, отсутствие надлежащей инфраструктуры (магазины, бытовые услуги), проблемы транспортной доступности. Эти факторы нужно учитывать не только при покупке нового жилья, но и при совершении сделок на вторичном рынке.
«Спрогнозировать динамику цен на 2023 год довольно-таки сложно, – считают аналитики Россельхозбанка. – После всплеска сделок предыдущих двух лет наблюдается некоторое «затоваривание» рынка, что сдерживает рост цен. С другой стороны, ослабли факторы, которые влияли на рост себестоимости строительства. По мере «рассасывания» излишнего предложения на рынке, а также улучшения условий ипотечного кредитования при стабилизации на финансовом рынке и возможного снижения ставок во второй половине года можно ожидать выхода рынка жилья на стабильные показатели, в том числе и по динамике цен на жильё».
– В этом контексте, к примеру, в Кабардино-Балкарии заметное снижение уровня безработицы, рост реальных доходов населения будут создавать дополнительный спрос на рынке жилой недвижимости. Следовательно КБР, как регион с выгодным географическим положением, наличием природных ресурсов строительного назначения имеет все основания ожидать опережающих темпов роста на вновь вводимое жильё по итогам текущего года.
Кстати, в своем Послании Парламенту республики 20 апреля текущего года Глава региона Казбек Коков подчеркнул, что в последние годы высокими темпами развивается строительная отрасль, и республика ставит перед собой амбициозные задачи – уже к 2025 году прийти с цифрой порядка 580 тыс. квадратных метров ввода жилья в год. Для Кабардино-Балкарии с населением чуть более 900 тыс. человек это весьма высокие показатели на уровне не только СКФО, но и Российской Федерации, – прокомментировал директор Кабардино-Балкарского филиала АО «Россельхозбанк» Алим Сокуров.
