Как лучше всего передать деньги продавцу квартиры? Расчёт с продавцом, говорит юрисконсульт Андрей Скопинцев, – самый ответственный момент при покупке недвижимости, поскольку речь идёт о крупных суммах. Важно передать деньги за квартиру надёжным способом, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем.
Нередко продавцы, продавая квартиру, настаивают на том, чтобы покупатель заключил с ними предварительный договор и внёс предоплату. Обычно это своеобразное бронирование покупки. Так продавец может быть уверен, что квартира будет куплена, а покупатель может рассчитывать, что собственник не станет искать другие варианты.
Часто в случае нарушения условий договора внесённая предоплата не возвращается.
Существуют различные способы внесения предоплаты, одним из них является задаток. Согласно ст. 380 ГК РФ задатком считают деньги, которые уплачены продавцу в счёт исполнения договора купли-продажи, и это является доказательством его заключения. Между покупателем и продавцом заключается договор задатка, где контрагенты указывают свои ФИО, паспортные данные, размер уплачиваемой суммы, а также условия её возврата в том случае, если сделка по каким-либо причинам не состоится. По закону, говорит юрисконсульт, условия следующие: если собственник квартиры отказывается заключить сделку, то он возвращает несостоявшемуся покупателю сумму задатка в двойном объёме; если сделка не заключена по вине покупателя, то владелец недвижимости оставляет задаток себе; если сделка срывается из-за форс-мажора, покупателю возвращают задаток.
При этом, обращает внимание Скопинцев, соглашение о задатке в любом случае составляется письменно. Устная договорённость будет недействительной. Обязательно нужно указать, что продавец получает деньги именно в качестве задатка, иначе они автоматически будут считаться авансом.
Зачастую при покупке квартиры деньги передают в качестве аванса, а не задатка, который является менее защищённым на уровне гражданского законодательства. Также аванс выполняет лишь платёжную функцию. Соответственно, если купля-продажа состоится, то внесённая предоплата пойдёт в счёт оплаты суммы за объект недвижимости. При срыве сделки, даже если покупатель просто передумал покупать квартиру, деньги подлежат возврату. Аванс как предоплату нередко используют недобросовестные продавцы.
Существует также обеспечительный платёж – в соответствии со статьёй 381.1 ГК РФ это сумма денег, которой обеспечивают обязательства, возникающие в будущем. По сути, это гибрид задатка и аванса. Если покупка недвижимости после внесения обеспечительного платежа не состоялась по вине покупателя, то собственник объекта оставляет деньги себе. В противном случае предварительная оплата по договору купли-продажи возвращается.
При успешном прохождении сделки обеспечительный платёж идёт в счёт исполнения основного договора.
Андрей Скопинцев поясняет, что предоплату можно вносить только при наличии письменных договорённостей. При этом договор следует заключать только в том случае, когда окончательно принято решение о покупке, так как в случае отказа от сделки такой платёж просто сгорит. Остальные платежи зависят от условий соглашения.
Если купля-продажа совершается без ипотеки, желательно настоять на том, чтобы предусматривалась полная оплата после регистрации права собственности. Первоначальный взнос можно отдать сразу после подписания договора.
Если осуществляется продажа квартиры через банк, то есть в ипотеку, то организация сама решит, когда переводить деньги: до регистрации перехода прав собственности или после.
От будущего собственника требуют лишь внести предоплату и первый взнос.
При передаче денег по договору купли-продажи недвижимости, советует юрисконсульт, прежде чем вносить оплату, следует перепроверить документы и реквизиты, убедиться в добросовестности продавца и так далее. Кроме того, чтобы в дальнейшем избежать проблем, не рекомендуется: передавать деньги без документов – каждый внесённый платёж должен быть зафиксирован документально. Не рекомендуется отдавать деньги не собственнику или его представителю, действующему без доверенности, так как в сделках, связанных с продажей недвижимости, нередко встречаются мошенники, которые продают чужие квартиры.
Перед покупкой нужно убедиться, что все документы на жилплощадь в порядке.
Нельзя также расплачиваться, если ещё не заключён преддоговор или основной договор – есть риск быть обманутым.
Также важно иметь письменные доказательства наличия договорённости и внесения платежей во исполнение обязательств по договору.
Говоря о способах передачи денег, Скопинцев заметил, что есть безопасные и рискованные. 
Наиболее распространённый и простой способ передачи денег владельцу квартиры – наличный расчёт. Но также это самый быстрый способ быть обманутым для обеих сторон: продавец может получить фальшивые деньги, а покупатель – остаться без квартиры, если передаст деньги до регистрации сделки, или стать жертвой грабителей при перевозке миллионов.
Безналичный расчёт – перевод денег на банковский счёт – также считается небезопасным способом, основной риск – в потере денег для покупателя. Зачастую сделка оплачивается до подписания договора, поэтому, если возникнут проблемы с регистрацией договора, то вернуть деньги будет сложно. Особенно если продавец изначально имел намерения обмануть.
Методы, которые обезопасят стороны от финансовых или имущественных потерь, всегда требуют больше усилий, отмечает юрисконсульт. К безопасным способам передачи денег относят аккредитив, банковскую ячейку, депозит у нотариуса и сервисы безопасных расчётов.
Аккредитив можно считать улучшенной версией безналичного расчёта. Он предполагает, что банк хранит деньги у себя и передаёт их продавцу только после того, как договор купли-продажи будет зарегистрирована в Росреестре. То есть банк выступает третьей стороной и гарантом сделки.
Аренда банковские ячейки – для расчёта наличными средствами. Стороны заключают трёхстороннее соглашение с банком о том, что он является гарантом хранения денег. На практике покупатель кладёт деньги в сейф в присутствии продавца и отдает ему ключ.
После регистрации договора о переходе права собственности продавец приходит в банк с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости и забирает деньги из сейфа. 
Также безопасным способом передачи денег, говорит Скопинцев, является депозит у нотариуса. По закону нотариус может получать деньги на хранение и быть гарантом. То есть продавец, покупатель и нотариус заключают договор, по которому последний получает сумму сделки на депозитный счёт и хранит её до регистрации договора купли-продажи и перехода прав собственности. После этого продавец приходит в нотариальную контору и забирает деньги.