Как арендаторам досрочно съехать со съёмной квартиры без последствий и как хозяевам раньше срока выселить жильцов, если с ними начались проблемы?
Юрисконсульт Андрей Скопинцев заметил, что отношения между квартирантами и хозяевами часто называют арендой, хотя юридически правильный термин – наём, а стороны грамотно называть нанимателем и наймодателем. Договор аренды заключают тогда, когда стороны используют нежилые помещения и здания либо жилое помещение использует юридическое лицо. По словам юрисконсульта, часто квартиранты и хозяева обходятся без договора. В качестве гарантии владелец жилья берёт предоплату за 2-3 месяца, а иногда также обеспечительный платёж за сохранность имущества, его ещё называют залогом или депозитом.
В этой ситуации права собственника квартиры более-менее защищены, но арендатор оказывается в незавидном положении: выгнать его могут практически в любой момент и по любому поводу.
Правильнее всё же, говорит Скопинцев, заключить договор, в котором будут чётко прописаны условия найма. В нём обычно прописывают права квартиранта: получить в аренду жильё, которое пригодно для проживания; жить вместе с теми людьми, о которых договорились. Если решили, что квартиру снимает семья из шести человек, хозяин не может кого-то не впускать или говорить: «что-то вас слишком много».
Оформить временную прописку – это не только право, но и обязанность, ведь за проживание арендатора без прописки более 90 дней и собственник, и арендатор могут получить штраф за нарушение порядка регистрации. Иногда закон освобождает от штрафа, но всё же такая угроза существует. К правам арендатора также относится получать расписки или квитанции о платежах за квартиру, а также сохранить право на съём квартиры до истечения срока действия договора, даже если собственник жилья сменится.
У квартиранта всего две обязанности: вовремя платить и использовать жильё по назначению. Вторая обязанность означает, что арендатор должен поддерживать в квартире порядок и не конфликтовать с соседями.
Когда стороны оформляют всё официально, права владельца жилья и арендатора примерно равны. Владелец может попросить арендатора показать паспорт. В законе прямо не прописано такое право, но сказано, что собственник имеет право заключить письменный договор, а это невозможно сделать без проверки паспорта. Владелец также может: проверять сохранность своего имущества – так часто, как стороны договорятся; разрешать или запрещать проживание в квартире людям, о которых не договаривались (исключение – несовершеннолетние дети). Владелец квартиры вправе своевременно получать плату за жильё и коммунальные платежи. Он также может выселить квартирантов в судебном порядке.
Обязанности владельца квартиры в основном зеркальны правам квартиранта: предоставить жильё в адекватном виде, оформить временную прописку, выдавать расписку о внесении ежемесячного платежа.
Андрей Скопинцев отмечает, что максимальный срок договора – 5 лет, потом его можно продлить. Для этого подписывают дополнительное соглашение или оформляют новый договор.
Если не указать срок, то договор автоматически считается заключённым на 5 лет.
Но, как правило, такие договоры заключают на 11 месяцев, поскольку договор найма со сроком от 1 года подлежит государственной регистрации в Росреестре. На практике регистрируют очень редко.
Договоры со сроком менее года называют краткосрочными. У них есть особенности.
По общему правилу, если о другом стороны не договорились письменно, то: жить в квартире могут только те люди, о которых договорились с хозяином, больше никто поселиться не может (список жильцов иногда оформляют приложением к договору). У квартиранта нет преимущества перед другими желающими снять эту же квартиру после окончания срока договора: хозяин не обязан продлевать отношения именно с этим арендатором, тогда как в долгосрочном договоре сначала владелец квартиры должен предложить наём именно ему.
Если дойдёт до досрочного расторжения и иска в суд со стороны собственника, замечает Скопинцев, то суд не будет давать арендатору срок для устранения претензий хозяина.
В краткосрочном договоре иногда может быть строчка об автоматической пролонгации.
Это неоднозначное условие, замечает юрисконсульт. Например, срок договора истёк, квартирант перестал платить, но не съехал. И полиция не сможет его выселить, потому что он предъявит договор, который автоматически продлился ещё на 11 месяцев, а расчёты с хозяином полицию не интересуют. Участковый скажет идти в суд и взыскивать деньги. Квартирант может расторгнуть договор по любой причине. Он может даже ничего не объяснять владельцу жилья, главное, уведомить его в срок.
А вот хозяин жилья не может просто так выставить арендатора. В законе есть чёткий список случаев, когда это возможно: арендатор не платит за жильё или не оплачивает коммунальные услуги полгода при долгосрочном договоре или два месяца при краткосрочном; арендатор использует квартиру не по назначению, шумит и мешает соседям и за это уже получал предупреждение от хозяина; арендатор разрушает или портит имущество.
До июня 2022 г., говорит А. Скопинцев, хозяин квартиры мог расторгнуть договор найма в одностороннем порядке только через суд. В июне 2022 г. Конституционный суд РФ дал разъяснения: наймодатель может разорвать договор и без обращения в суд, но только при условии, что договор краткосрочный. Также Конституционный суд пояснил, что законно прописывать в договоре найма свои условия, на основании которых владелец жилья может прекратить наём, но не нужно забывать о принципе добросовестности. Например, требование отправлять фотоотчёт о состоянии квартиры каждый день, ходить на цыпочках, не включать свет до наступления вечера или впускать хозяина помыться – это не те условия, нарушение которых повлечёт серьёзное ущемление прав хозяина и, следовательно, позволит выселить нанимателя по этим основаниям.
Расторгать досрочные договоры по-прежнему нужно только через суд. Но суд имеет право оставить арендатора квартиры и дать ему время – до года – на устранение проблем. Закон обязывает уведомлять хозяина жилья за три месяца до расторжения договора. Важно правильно вручить уведомление, чтобы потом не возникла версия, что никто ничего не получал.
Далеко не всегда арендаторы и хозяева конфликтуют, когда расторгают договор досрочно. Когда разногласий нет, подписывают соглашение об этом. В нём прописывают все важные позиции: например, «у хозяина нет претензий к состоянию квартиры» или «арендатор съезжает без долгов».
