Возведение на публичном земельном участке только объектов вспомогательного использования не влечёт возникновения у его собственника права на приобретение в собственность этого участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39. 20 Земельного кодекса РФ.
К этому выводу пришёл Верховный суд РФ, рассмотревший дело общества, которое на основании договора аренды владело двумя публичными земельными участками, один из которых был предоставлен для строительства и последующей эксплуатации офисного здания, а другой – для размещения парковки без права возведения капитальных объектов. Возведя и зарегистрировав в упрощённом порядке в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на вспомогательные объекты (пункты охраны), общество обратилось за приобретением в собственность названных участков.
Орган, уполномоченный распоряжаться публичными землями и общество заключили договор купли-продажи земельных участков со ссылкой на статью 39.3 ЗК РФ и п.1 ст. 9.20 ЗК РФ.
Впоследствии администрация, к которой перешли полномочия по распоряжению публичными землями, ссылаясь на нарушение обществом правового режима спорных участков, на отсутствие объектов недвижимости, для строительства которых предоставлялся один из участков обратилось в суд с иском о признании договоров купли-продажи участков ничтожными. Решением суда первой инстанции в иске было отказано. Постановлением апелляции это решение оставлено без изменения.
Между тем, Судебная коллегия Верховного суда РФ отменила вынесенные судебные акты и удовлетворила требования администрации в части признания недействительными договоров купли-продажи земельных участков, применив последствия недействительности сделок.
В обоснование вынесенного решения ВС РФ указал на ст. 39.3 ЗК РФ, согласно которой по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Пунктом 2 этой статьи установлено исключение из общего правила и приведён перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.
В соответствии с подпунктом 6 пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, указал ВС РФ, исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках .
Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание, правомерно возведённое на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.
Арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учётом требований градостроительного регламента строения вспомогательного использования без получения разрешения на строительство и зарегистрировать на них право собственности в упрощённом порядке в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости.
ВС РФ отметил, арендатор публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очерёдность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости.
Однако, приобретение такого участка в собственность путём выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.
Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объектов вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения, не влечёт возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.
