Как делить ипотечную недвижимость и долг?

Отвечая на вопрос, юрисконсульт Надежда Назарова заметила, что  раздел имущества при данных обстоятельствах и без того достаточно труден, но непростая ситуация между бывшими супругами усложняется ещё и тем, что при разводе есть третья сторона, с которой нужно считаться, – банк.
Чтобы ипотека при разводе не стала проблемой, говорит юрисконсульт, необходимо заключить брачный договор. В документе нужно прописать кому перейдёт ипотечное жильё; величину алиментов детям; доли супругов и объём долговых обязательств.
При замене условий договора супруги обязаны оповестить кредитора, как поделить залоговое имущество.
Всегда нужно сохранять все документы, относящиеся к ипотеке, чтобы было ясно, кто и в какое время сделал взнос  из собственных средств, в какой пропорции муж и жена участвует в долевом делении.
Есть несколько вариантов ответа на вопрос: что делать с ипотекой при разводе:
поровну разделить недвижимость и долг. Муж и жена получают половину квадратных метров и обязательства по выплате половины долга по кредиту банку. По взаимному согласию можно оформить ипотеку на мужа или жену: жилая площадь отходит одному заёмщику, другой получит денежную компенсацию. Можно также сохранить неизменными обязательства перед банком, а между собой договориться, кто платит кредит, а кто компенсирует второй стороне часть взносов.
Есть  вариант продать залог по согласованию с кредитором и вернуть непогашенную часть долга.
Если недвижимость и долг не удалось разделить полюбовно, супруги подают заявление в судебную инстанцию. В документе должны быть указаны сведения об ответчике, стоимость жилья, требования истца по разделу, отчёт об оценке квартиры или апартаментов, выписка из банка о неуплаченной сумме кредита, копии документов, подтверждающие расходы истца и другое. Иск о раздели ипотеки может подаваться до развода, одновременно с ним или в течение трёх лет после расторжения брака. Банк является участником процесса.
Суд может вынести решение, по которому квартира и обязательства достаются одному из супругов. Кредитор вправе оспорить решение на основании ипотечного договора, условия которого нельзя изменить без согласия банка.
Надежда Назарова пояснила, как делится ипотека с использованием материнского капитала,  заметив, что в этом случае материнский капитал не является совместно нажитым  имуществом. Он имеет специальное целевое назначение и не делится между супругами. Согласно закону  №256-ФЗ квартира, купленная с использованием части средств материнского капитала, обязательно оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи – родителей и детей. При расторжении брака  несовершеннолетние дети признаются участниками долевой собственности на квартиру, приобретённую с использованием средств материнского капитала. После развода доли в жилье бывших супругов не подлежат разделу как совместная собственность. На процесс раздела ипотеки и недвижимости влияет наличие детей, не достигших совершеннолетия. Вне зависимости от их количества, по закону при делении ипотечного жилья важно соблюсти права всех несовершеннолетних – дети должны быть прописаны. Разделить недвижимость между супругами можно, если она имеет несколько комнат.
Но если квартира однокомнатная и это единственное жильё для женщины, в ней должна остаться мать с ребёнком. Отцу возмещают компенсацию в виде части стоимости объекта.
 В случае раздела взятого в ипотеку дома с земельным участком правила такие же, как и с квартирой, за исключением того, что иногда коттедж и землю можно разделить натурально, например, сделав два отдельных входа.
Если при разводе бывшая жена получает половину дома, ей положена и половина земельного участка под ним.
Одним из вариантов решения данной проблемы является продажа квартиры в ипотеке.  На вырученные деньги можно погасить задолженность перед кредитным учреждением, заранее уведомив о решении банк.
Но нужно помнить о нюансах: не все финансовые учреждения идут на продажу квартиры в залоге, покупатели также неохотно соглашаются на подобную сделку.
Если с момента покупки квартиры не прошло трёх лет, придётся заплатить налог с реализации имущества.
Важно получить разрешение банка на продажу квартиры, без него «Росреестр» не зарегистрирует нового собственника.
Можно обговорить с покупателем следующий вариант – он переводит деньги продавцу для погашения долга и снятия обременения. Право на жильё переоформляется на нового собственника.
Есть и такой вариант как переход обязательства заёмщика на покупателя. Чтобы произошла процедура смены заёмщика, замечает юрисконсульт, новый владелец ипотеки должен соответствовать требованиям банка по уровню дохода, возрасту и другим параметрам. Если кредитор даёт согласие, продавец отказывается от своей доли в пользу покупателя. Компенсацией станет возврат внесённых по кредиту денежных средств.
Совсем иные условия с жилищным кредитом,  взятым до брака. Ипотека, взятая до свадьбы, не считается совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу.
При разводе после погашения долга перед банком недвижимость будет принадлежать тому, на кого она оформлена. Если супруг, не являющийся собственником, вносил платежи, он может вернуть эти деньги только при наличии  доказательств о своих вкладах в погашение ипотеки.
В случае незарегистрированных отношений рекомендуется прописать условия по жилищному кредиту в договоре и заверить его у нотариуса.