Как защититься от обмана при покупке квартиры на вторичном рынке и какие бывают схемы обмана?

По словам юрисконсульта по вопросам недвижимости Игоря Нечаева, один из основных рисков – круг собственников. Квартира может быть в собственности нескольких человек, и не все из них могут согласиться на продажу. Кроме того, квартира может быть заложена или находиться под арестом, что может привести к юридическим проблемам для покупателя. К негативным последствиям ведут и неправомерные действия собственника.

Возможны случаи, когда собственник продаёт квартиру без согласия других наследников или супругов.

В мошенническом сценарии могут фигурировать скрытые долги. Продавец может иметь задолженности по коммунальным платежам или налогам, которые перейдут на нового собственника.

Существует и угроза столкнуться с откровенными мошенниками, которые могут предоставить поддельные документы или исчезнуть сразу после получения предоплаты. Ещё несколько самых распространённых «бизнес-моделей» обманщиков.

Покупателям предоставляются фальшивые фотографии и документы на квартиру, включая свидетельство о праве собственности, технические паспорта и справки из БТИ. Цена у такой квартиры обычно существенно ниже рыночной, а в объявлении могут фигурировать такие фразы как «срочная продажа», «без просмотров», «собственник живёт за границей и избавляется от недвижимости в РФ», «только иногородним».

При телефонном разговоре, мошенники, как правило, просят скинуть на карту аванс, чтобы «забронировать квартиру за вами». В ответ вам обещают прислать договор купли-продажи и все документы, якобы подтверждающие права собственности. Как только мошенники получают на карту деньги (обычно это небольшая сумма, в районе 10 тысяч рублей), они исчезают, как и объявление о продаже квартиры с сайта.

Для защиты, говорит Игорь Нечаев, чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия, нужно заключить предварительный договор купли-продажи. Не спешите: попросите у продавца документы и возьмите паузу в один-два дня. Спокойно проверьте все документы на подлинность – выписка из ЕГРН в правом верхнем углу имеет QR-код. Отсканируйте его с помощью мобильного телефона – ссылка ведёт на сайт «Росреестра», где можно понять, в выписке содержится подлинная информация или нет.

Ещё один способ мошенничества – продажа арендованной квартиры. В неё могут пригласить на просмотр, где и сообщат, что это срочная продажа, нужны деньги для встречной сделки или на срочную операцию, поэтому и цена низкая. Документы на квартиру тоже подделывают и просят предоплату – как правило, 100-200 тысяч рублей.

На следующее утро телефон продавца выключен, объявление снято с публикации.

Чтобы защититься и изобличить обман - попросите у продавца выписку из ЕГРН и проверьте её с помощью QR-кода. Не передавайте деньги, пока не убедитесь, что перед вами настоящий собственник квартиры.

В продаже квартиры, полученной в наследство, схема обмана более изощрённая. По закону в течение трёх лет её продавать нельзя, поскольку другие наследники могут претендовать на эту же недвижимость. И если они сговорятся, то один наследник оформляет квартиру в собственность и продаёт, другие оспаривают сделку в суде и возвращают себе квартиру. Деньги поделят, а покупатель остаётся и без денег, и без жилья.

Если собираетесь покупать свежеунаследованную квартиру, пригласите хорошего юриста, который проверит все документы по сделке.

Существует и такой способ мошенничества, как продажа квартиры, собственник которой признан недееспособным. В таких случаях сделка может быть признана недействительной, а покупатель рискует потерять свои деньги.

Оспорить сделку, согласно статье 177 Гражданского кодекса, можно даже в том случае, если человека признали недееспособным или ограниченно недееспособным уже после заключения договора купли-продажи. Чтобы оградить себя от подобных последствий, замечает эксперт, покупателю недвижимости надо получить гарантии вменяемости продавца, иначе суд может признать сделку недействительной.