Как не купить проблемный участок под индивидуальное жилищное строительство? Какие имеются риски?
Комментируя правовой аспект ситуации, юрисконсульт Надежда Назарова, указала, что чистая выписка из ЕГРН ещё не значит, что участок без проблем. Ведь его выбирают глазами: деревья по краю, ровный рельеф, до автобусной остановки 15 минут.
Но беда в том, что «дорогие» ошибки, то есть те, за которые потом приходится расплачиваться, глазами не видны, замечает Назарова.
Они лежат в записи реестра, в постановлении администрации трёхлетней давности, в охранной зоне газопровода, про которую на местности не сообщает ни одна табличка. Часть этих рисков видна по кадастровому номеру за 15 минут. Часть – только на месте. А самые дорогие прячутся не в земле, а в документах продавца.
В проверке участка на отсутствие «подводных камней», в первую очередь нужно ознакомиться со свежей выпиской из ЕГРН – это обязательный минимум.
Но она отвечает не на все вопросы, а на некоторые отвечает так, что ответ легко прочитать неправильно.
Ищите в выписке координаты характерных точек границ. Если их нет, участок стоит на кадастровом учёте без границ: площадь в документах указана, а где проходит межа – вопрос открытый. Уточнять границы придётся уже вам, а это - межевой план от кадастрового инженера, согласования с соседями, при их несогласии - суд.
Границы, которые лежат не там - этот вариант неприятнее первого: координаты в реестре есть, но не совпадают с фактическим забором или залезают на соседний участок.
Это реестровая ошибка. Если исправление способно навредить правообладателям или третьим лицам, которые полагались на данные записи реестра, сделать это можно только по решению суда.
Есть и обратный сценарий, Росреестр вправе исправить ошибку в границах сам, без согласия собственника, если тот в течение месяца после уведомления не представил межевой план. Площадь при этом может измениться: вырасти не более чем на 10% или уменьшится не более чем на 5%.
5% от 6 соток - это 30 квадратных метров, которые вы уже оплатили, отмечает Назарова. Но есть такая проблема как «ограничения», которых не видно в выписке. Охранная зона ЛЭП (линий электропередач) или газопровода, водоохранная, санитарно-защитная, приаэродромная – это зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Внутри них капитальное строительство либо запрещено, либо требует согласования с владельцем объекта, ради которого зона установлена.
Здесь – главная ловушка всей проверки, отмечает Назарова. Пустая графа с ограничениями в выписке не означает, что зон нет. ЗОУИТ считаются установленными даже при отсутствии сведений о них в ЕГРН – если зона установлена до 1 января 2031г. решением органа власти, нормативным актом, согласованием границ или решением суда. Внести такие зоны в реестр власти обязаны только к 1 января  2033 года. То есть ближайшие 7 лет чистая выписка гарантией не является.
Проверять приходится по нескольким источникам, от быстрых к точным. Публичная кадастровая карта на портале НСПД покажет зоны, которые уже внесены в ЕГРН,- за 5 минут и бесплатно. Там же работает сервис «Градостроительная проработка онлайн»: он собирает сводную информацию по участку в одном окне.
Дальше идут региональные и муниципальные геопорталы: там встречается то, чего в федеральном реестре пока нет.
Следующий уровень – правила землепользования и застройки муниципалитета, в их составе есть карты зон. Самый полный документ, указывает Назарова, – это градостроительный план земельного участка, в котором указывают ограничения использования участка и границы ЗОУИТ, красные линии, объекты культурного наследия, а также возможность подключения к инженерным сетям с максимальной нагрузкой в точках подключения – по всем сетям, кроме электроснабжения. Выдаёт ГПЗУ местная администрация бесплатно в течение 14 рабочих дней. Но есть одно условие: заявление подаёт правообладатель, то есть просить придётся продавца. 
И самый простой способ - просто оглядеться и внимательно посмотреть по сторонам. Газопровод рядом – значит есть охранная зона. Река – водоохранная. Завод – санитарно-защитная. Памятник архитектуры – зона охраны объектов культурного наследия.
Проверяя участок, следует выяснить вопрос о планах государства на эту землю.
Об этом может рассказать решение об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд, которое действительно 3 года со дня принятия, и смена собственника его не отменяет: так как переход прав не требует ни нового решения, ни исправлений старого.
Покупая такой участок, предупреждает эксперт, вы покупаете вместе с ним обязанность его отдать – возмещение будет, но по чужому сценарию и в чужие сроки.
Копию такого решения орган власти в течение 10 дней направляет в Росреестр, размещает на своём сайте и публикует как муниципальный акт. Значит, смотреть надо и выписку, и сайт местной администрации, а заодно – проект планировки территории: по нему видно, не запланирована ли на месте участка дорога или инженерной коридор.
В перечне вопросов, нуждающихся в уточнении - кому принадлежит подъездная дорога. Если это единственный путь к участку, и он идёт через чужую землю, тогда потребуется сервитут, который устанавливается соглашением с соседом, подлежит регистрации, а сосед вправе требовать за это соразмерную плату. Договориться не вышло – нужно идти в суд.
Право проезда, говорит Назарова, возникает из зарегистрированного соглашения или решения суда. Устная договорённость продавца с соседом не подойдёт.
Если забор противоречит данным из реестра, потребуется заказать вынос точек границ в натуру: кадастровый инженер выставит колышки по координатам из ЕГРН. Дальше просто смотрите, совпали ли они с забором. Это способ до сделки увидеть, что вы покупаете именно 6 соток, а не 5,5 плюс чужой огород.
Коммуникации. Такая запись в предложении о продаже как «свет на границе» означает столб и ничего больше. Подключение – это отдельный договор технологического присоединения с сетевой организацией, где будет своя очередь и своя выделенная мощность. Проверять электроснабжение придётся напрямую в сетевой организации - в ГПЗУ таких сведений нет. С газом та же история: труба вдоль улицы не даёт право врезаться в неё, зато возможность подключения к газовым и другим инженерным сетям в ГПЗУ как раз указывают – ещё один довод попросить документ у продавца.
Проверять нужно и качество самой земли под ногами. Уровень грунтовых вод, торф, весеннее подтопление – всё это плавно перетекает из нюансов в смету фундамента и дренажа. Смотреть участок лучше в межсезонье: в апреле на нём видно то, чего в июле уже не найти. И нужно поговорить с соседями – про весеннюю воду они расскажут конкретнее любого объявления.
Земельные проблемы, отмечает Назарова, обычно решаются деньгами и временем: доплатить, отмежевать, дождаться. С правами продавца иначе: если суд признает сделку недействительной, участок вернётся к прежнему владельцу, а свои деньги вы будете взыскивать отдельным иском и не один год.
Если сделка идёт через доверенность, проверьте её можно на сайте Федеральной нотариальной палаты, что делается бесплатно. Понадобятся реестровый номер, дата и фамилии нотариуса. Сервис ответит, есть ли такая доверенность в реестре и не отменена ли она.
Заодно нужно прочитать, что именно она разрешает: подписать договор и получить деньги – это разные полномочия.
Если продавец получил участок по наследству недавно, спросите сколько времени прошло, и все ли наследники заявили о себе. Срок принятия наследства 6 месяцев. Опоздавший наследник может пойти двумя путями. Через суд, который может  восстановить срок, если наследник не знал об открытии наследства или пропустил его по уважительной причине, и тогда ранее выданное свидетельство признаётся недействительным. Или вообще без суда, но с письменного согласия остальных наследников – нотариус аннулирует прежнее свидетельство, выдаёт новое, и это становится основанием изменить запись в ЕГРН. Второй путь для покупателя опаснее, замечает юрисконсульт, потому что  всё проходит быстро и без публичного разбирательства.
По Семейному кодексу РФ, говорит Назарова, для сделки с имуществом, право на которое регистрируется, нужно нотариально удостоверить согласие второго супруга. Без него сделку можно оспорить в суде в течение года со дня, когда супруг узнал.
Проверять надо и бывшего супруга: участок, купленный в браке, остаётся общим имуществом и после развода, пока оно не разделено. Значение имеет не сегодняшнее семейное положение продавца, а то, был он в браке или нет в день, когда приобрёл этот участок.
Банкротство продавца - говорит Назарова, самый недооценённый риск в списке.
Если продавца признают банкротом, его прошлые сделки пересмотрят, а покупатель узнает об этом последним. Сделку, совершенную за год до заявления о банкротстве, арбитражный суд может признать недействительной, если цена была заметно ниже рыночной. Для случаев, когда сделка навредила кредиторам, а покупатель знал о намерениях продавца, отмечает юрисконсульт,  суд встанет на сторону кредитора, участок вернётся в конкурсную массу, а вы встанете в очередь за своими деньгами.
Проверить продавца можно в трёх открытых базах: ЕФРСБ, картотеке арбитражных дел и банке данных исполнительных производств ФССП.
И никогда не соглашайтесь занижать цену в договоре: то что продавец называет «экономией на налоге» здесь работает уликой против вас.
Ещё одним риском для сделки с землёй является обстоятельство, если участок или доля в нём оформлены на несовершеннолетнего. Тогда продать его без разрешения органа опеки нельзя. Точный возраст продавца здесь ничего не меняет: подросток старше 14 лет подписывает договор сам, с письменного согласия родителей, но разрешение опеки нужно и в этом случае. Без него сделку можно оспорить в суде.
Отдельно нужно спросить, строился ли дом на участке с материнским капиталом. Если да, родители обязаны выделить доли детям. Пока они не выделены, обязанность никуда не девается и достанется она новому владельцу.
Расплачиваясь, нужно знать разницу между авансом и задатком. Смысл кажется одним, но на деле это разные условия с различными последствиями. Задаток обеспечивает сделку - если в разрыве договора виновата сторона, давшая задаток, деньги остаются у продавца; если виноват продавец, он платит двойную сумму. А если стороны разошлись по соглашению или исполнить договор стало невозможно, задаток просто возвращается. Важная деталь для покупателя: соглашение о задатке должно быть письменным, независимо от суммы. Если письменной формы нет, или формулировки на бумаге туманные, спорную сумму считают авансом, пока не доказано иное, то есть его возвращают в полном объёме покупателю, даже если сделка сорвалась по его вине.