В условиях ограничительных мер по предотвращению распространения коронавирусной инфекции в Управлении Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике рассказали, как расторгнуть договор аренды, если в связи с неблагоприятной эпидемиологической обстановкой арендатору стало трудно оплачивать аренду.
Договор аренды можно расторгнуть в одностороннем порядке. Этот способ используется, если в законе или договоре не предусмотрены штрафные санкции за расторжение договора таким способом. Договор будет считаться расторгнутым с момента получения уведомления либо с другого момента по договору или закону, иным правовым актом. Например, по истечении срока предупреждения об отказе.
Если арендатор предусмотрительно заключил договор аренды на неопределённый срок, то он может отказаться в любой момент и без договорного условия. В повседневной жизни это не очень выгодно, так как арендатору придётся оплачивать три месяца аренды, ведь по общему правилу определён именно такой срок для предупреждения об отказе для бессрочных договоров. Однако в текущей ситуации это может быть оптимальным и самым дешёвым решением в сравнении с другими вариантами. В этом случае необходимо направить уведомление арендодателю в письменном виде.
Другой способ – составить соглашение (дополнительное соглашение к договору) о расторжении договора аренды в связи с распространением коронавируса. Это достаточно сложный способ.
Ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства, арендатору следует иметь в виду, что распространение коронавирусной инфекции не всегда признаётся непреодолимой силой. Так, Верховный суд РФ разъяснил, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности и условий её осуществления. Существование обстоятельств непреодолимой силы должно устанавливаться с учётом обстоятельств конкретного дела.
Обстоятельства, которые вызваны угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также меры по его ограничению, принятые органами госвласти и местного самоуправления (в частности, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физлиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений), могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие критериям обстоятельств непреодолимой силы, а также причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.
Вне зависимости от того, заявил ли арендодатель, что ни на какие уступки не пойдёт, направить ему предложение в письменном виде о расторжении договора и сформулировать свою позицию со ссылкой на ст. 451 ГК РФ будет необходимо. В дальнейшем это позволит подтвердить, что вы выполнили требование об обязательном досудебном порядке урегулирования спора до подачи иска в суд. Подача иска в суд – это третий и тоже сложный способ расторжения договора аренды.
Арендаторам также стоить помнить, что в соответствии со статьёй 19 закона №98-ФЗ по договору аренды недвижимого имущества арендатор вправе потребовать уменьшения и (или) отсрочки уплаты арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования арендованного имущества, связанной с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Условия и сроки предоставления отсрочки арендных платежей в отношении договоров аренды недвижимого имущества установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №439.