Что нужно знать о капитальном ремонте многоквартирного дома?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ и законами КБР в республике приняты нормативные правовые акты, направленные  на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. У  населения возникают вполне закономерные вопросы, касающиеся современных механизмов капремонта многоквартирных домов. За разъяснениями мы обратились к председателю комитета Парламента КБР по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и топливно-энергетическому комплексу Валерию Гриневичу.
– Валерий Владиславович, что такое фонд капитального ремонта?
– Давайте начнём с самого начала. Федеральным законодательством установлена обязанность жильцов многоквартирных жилых домов формировать фонд капитального ремонта их дома.
В каждом регионе России создана своя организация, ответственная за проведение капитального ремонта многоквартирных жилых домов на ближайшие 28 лет (до 2043 года). В нашей республике это некоммерческая организация – фонд «Региональный оператор капитального ремонта многоквартирных домов КБР», учредителем которого является Министерство земельных и имущественных отношений КБР.
Деятельность фонда регулируется Жилищным кодексом РФ, Законом КБР от 22.07.2013 г. №62-РЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории КБР», Постановлением Правительства КБР от 10.12.2013 г. №317-ПП «О создании некоммерческой организации – фонда «Региональный оператор капитального ремонта многоквартирных домов КБР», Федеральным законом от
21.07.2007 г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и другими нормативными правовыми актами.
– Могут ли собственники помещений в многоквартирных домах при проведении капитального ремонта рассчитывать на помощь государства?
– Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта предоставляются, независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта. Она будет производиться исходя из уровня бюджетной обеспеченности при исполнении расходных обязательств КБР.
Хотел бы добавить, что назвать платежи на капремонт «новой статьёй» расходов нельзя, так как, например, в советское время плата за капитальный ремонт включалась в коммунальные платежи. Однако тогда весь жилой фонд был государственным или кооперативным, а потому капремонт осуществляло либо государство, либо ЖСК. Однако после массовой приватизации квартир государство сняло с себя полномочия ремонтировать дома, ставшие, по сути, частной собственностью. Именно поэтому платежи за капремонт постепенно исчезли из платёжек.
– Какой  размер взноса на капремонт  установлен в КБР, и будет ли  эта сумма меняться в будущем? Имеет ли значение количество прописанных в квартире человек? Или расчёт идёт за квадратный метр жилья? И какая площадь учитывается: общая или жилая?
– В текущем году ставка составляет 6,22 руб. за один квадратный метр общей площади жилья. Количество прописанных людей в квартире не учитывается. Эта сумма может индексироваться ежегодно в соответствии с инфляцией.
– Какие предусмотрены способы накопления средств на капитальный ремонт?
– Существует два основных способа. Во-первых, жильцы имеют право накапливать средства на своём специальном счёте, открытом в кредитной организации, отвечающей требованиям федерального и республиканского законодательств. Решение об открытии такого счёта жильцы должны были принять в прошлом году. В настоящее время дома, которые проявили инициативу в данном вопросе, накапливают средства на своих спецсчетах.
Во-вторых, жильцы могут аккумулировать эти средства на спецсчёте регионального оператора.
У каждого способа свои плюсы и минусы, нельзя сказать, что один способ существенно лучше другого. Везде есть нюансы, и я призываю жильцов проявлять активность в данном вопросе и интересоваться в СМИ, интернете и, самое главное, у регионального оператора обо всём, что касается этих нововведений в нашей жизни.
– Что необходимо знать о специальном счёте? Вправе ли собственники, начав копить деньги на общем счёте регионального оператора, впоследствии перевести их на свой специальный счёт?
– Да, такая процедура прописана в нашем законе. Но, как я сказал выше, это не является какой-то панацеей. Скорее это создаёт больше проблем, особенно учитывая инертность наших жильцов в ряде многоквартирных жилых домов, потому что это потребует активных и постоянных действий инициативных граждан, проживающих в соответствующем доме.
Кроме того, у многоквартирных домов, средства на капитальный ремонт которых аккумулируются на едином спецсчёте регионального оператора, имеется возможность выделить их в отдельный спецсчёт, средства с которого не будут направляться на капитальный ремонт в других домах и состояние которого можно проверять в режиме онлайн в сети интернет. Детальные разъяснения по данному вопросу можно получить, обратившись в фонд «Региональный оператор капитального ремонта многоквартирных домов КБР» по телефону 8(8662)42-40-23.
– Для многих граждан  непонятна судьба денег, внесённых жильцами: будут ли их класть на отдельный счёт в банке и ремонтировать на них только конкретный дом либо же власти создадут «общий котёл», финансы из которого будут расходоваться по необходимости. Каков срок принятия решений о выборе способа накоплений на капремонт?
– Основная форма работы – это так называемый «котловой принцип» формирования взносов. Это когда средства на возвратной основе направляются на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов внутри муниципального образования. Это делается с тем, чтобы была возможность проводить капитальный ремонт многоквартирных жилых домов в первые годы действия программы, когда ещё никто не успел собрать нужную сумму. Тем не менее у жильцов есть, как я уже сказал, возможность «обособить» свои средства на капремонт.
Что касается сроков, то все многоквартирные жилые дома обязаны были ещё в прошлом году провести собрания своих ТСЖ, на которых они должны были выбрать способ формирования своего фонда капитального ремонта. Это широко освещалось в прессе, на телевидении, в том числе на федеральных каналах, проводились собрания в администрациях поселений и т.д.
Те дома, которые по разным причинам не успели провести такие собрания, правовыми актами муниципалитетов переведены на обслуживание в фонд «Региональный оператор капитального ремонта многоквартирных домов КБР».
Согласно части 1 статьи 181 Жилищного кодекса РФ  собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, своевременно не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта в порядке, установленном статьёй 445 Гражданского кодекса РФ (заключение договора в обязательном порядке).
– Кто и как осуществляет контроль деятельности регионального оператора?
– Людям, которые платят немаленькие деньги, необходимы гарантии, что эти средства не разворуют, а используют по назначению. В связи с этим государством разработана система контроля за сохранностью этих средств.
Во-первых, контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям осуществляется уполномоченным органом – Государственным комитетом КБР по энергетике, тарифам и жилищному надзору посредством проведения плановых и внеплановых документарных или выездных проверок.
Предметом контроля является соблюдение региональным оператором требований, установленных федеральными законами, иными нормативными актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами КБР, при осуществлении деятельности:
– по подготовке и представлению собственникам помещений в многоквартирном доме предложений о сроке начала капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, необходимом перечне и об объёме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта и других предложений, связанных с проведением капитального ремонта;
– по обеспечению подготовки задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовки проектной документации на проведение капитального ремонта, по утверждению проектной документации, осуществлению контроля её качества и соответствия требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;
– по привлечению для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядных организаций и заключению с ними от своего имени соответствующих договоров;
– по осуществлению контроля качества и сроков оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствия таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;
– по осуществлению приёмки выполненных работ.
Проверки деятельности регионального оператора проводятся с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок. Срок их проведения не ограничивается. Внеплановые проверки регионального оператора проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления регионального оператора о проведении таких проверок.
Во-вторых, контроль за целевым расходованием средств, сформированных за счёт взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств осуществляется Министерством строительства и ЖКХ КБР. Контроль осуществляется не реже одного раза в год по графику, утверждённому уполномоченным органом, и только в отношении многоквартирных домов, в которых планируется проведение капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в текущем году.
Кроме того, контролируют деятельность регионального оператора в рамках осуществляемых полномочий органы прокуратуры, Счётная палата РФ, Федеральная служба финансово-бюджетного надзора (Росфиннадзор), Контрольно-счётная палата КБР, Министерство финансов КБР.
И, наконец, хочу добавить, что средства, хранящиеся на спецсчете нельзя использовать ни на какие цели, кроме проведения капитального ремонта. Более того, даже проценты, которые банк начисляет на эти средства, тоже нельзя никак тратить, кроме как на проведение капитального ремонта.
– Валерий Владиславович, кто освобождён от  уплаты средств на капитальный ремонт? Предоставляются ли льготы на уплату взносов на капитальный ремонт?
– Такие льготы предоставляются. В соответствии с Федеральным законом от 29.06.2015 г. №176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» льготы по оплате взносов на капитальный ремонт в размере не более 50 процентов предоставлены следующим категориям граждан:
1) гражданам, получившим или перенёсшим лучевую болезнь и другие заболевания, связанные с радиационным воздействием вследствие чернобыльской катастрофы или с работами по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС, и инвалидам вследствие чернобыльской катастрофы;
2) инвалидам войны;
3) участникам Великой Отечественной войны;
4) ветеранам боевых действий;
5) лицам, награждённым знаком «Жителю блокадного Ленинграда»;
6) семьям погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны, ветеранов боевых действий;
7) гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне.
– Если собственник квартиры не отчислял взносы на капитальный ремонт, то обяжут ли его заплатить их перед продажей жилья?
– Согласно части 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
То есть, в случае продажи жилья в первую очередь покупатель заинтересован в том, чтобы потребовать от собственника произвести погашение задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт, в противном случае такому покупателю придётся возмещать накопленные первоначальным собственником долги самостоятельно, поэтому нужно быть очень внимательными при покупке жилья.
–  А что будет с теми, кто не платит?
– В этом случае региональный оператор имеет право подать в суд и скорее всего  это судебное разбирательство выиграет. В результате жильцу придётся заплатить, кроме непосредственно задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт, ещё и судебные издержки регионального оператора, и, возможно, пени и штрафы, назначенные судом или судебными приставами.
– Что будет, если жильцы платили взносы на ремонт, а затем их дом признают аварийным?
Согласно части 2 статьи 174 Жилищного кодекса РФ в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома.
Остаток средств фонда капитального ремонта, направленных на цели сноса многоквартирного дома, признанного аварийным, перечисляется собственникам помещений такого дома в соответствии с постановлением Правительства КБР от 19 ноября 2013 г. №298-ПП.
– Одним из злободневных вопросов является низкая платёжная дисциплина населения. По вашему мнению, чем объясняется такое поведение собственников? Проводится ли с населением разъяснительная работа? Как вы считаете, что современному жителю – собственнику жилого помещения нужно понять? Какой совет можете им дать?
Здесь, я думаю, следует отметить, что в других регионах нас уже намного опередили в этом вопросе. Средняя собираемость в РФ сейчас находится на уровне 70 процентов. У нас 3%, несмотря на ежедневно проводимую разъяснительную работу с населением. Эту работу проводят и местные администрации, и средства массовой информации, и органы государственной власти, и региональный оператор, и депутаты всех уровней.
На мой взгляд, здесь сыграл комплекс факторов. Это и низкая ответственность населения ввиду общей инертности и слабой вовлечённости в общественные процессы. Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов и низкую платежеспособность нашего населения. Вдобавок можно отметить, что существенная часть жильцов до сих пор считает, что многоквартирные дома должно ремонтировать государство, что «я отвечаю только за то, что происходит внутри моей квартиры», а то, что происходит там, снаружи, за моей дверью, меня не касается, и этим должен заниматься кто-то другой.
Ещё многие  не различают капитальный ремонт с текущим. Жильцы не платят за содержание и текущий ремонт общего имущества в своих многоквартирных домах в связи с тем, что многие управляющие компании (ЖЭКи) не работают, поэтому и региональному оператору отказываются платить за капитальный ремонт, потому что, условно говоря, лампочки в подъездах не горят. Надо развивать себя и научиться различать эти понятия, с тем, чтобы в будущем не создавать себе проблем.

Люба БАТЫРОВА, пресс-служба Парламента КБР
Поделиться:

Свежие номера газет КБП


15.06.2018
14.06.2018
09.06.2018
08.06.2018