При приобретении одним лицом всех помещений в многоквартирном доме оно становится единственным собственником земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с момента государственной регистрации права собственности на последнее помещение. Снос многоквартирного дома не прекращает права собственности этого лица на земельный участок.
Такой вывод сделал Верховный суд РФ, рассмотревший дело общества, которое выкупило и стало собственником восьми квартир, находящихся в восьмиквартирном жилом доме.
После сноса дома общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок под домом и получило отказ со ссылкой на закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Собственнику указали на отсутствие правовых оснований для регистрации частной индивидуальной собственности на общее имущество в многоквартирном доме за одним лицом.
Апелляционный и кассационные суды оставили без изменения решение суда первой инстанции. Суды исходили из того, что общество, став собственником всех помещений в здании, не избрало правовой режим многоквартирного дома как единого объекта и не обратилось с заявлением к регистрирующему органу для регистрации права на указанный дом, поэтому его право собственности на здание в целом и, как следствие, на сформированный под ним земельный участок не возникло.
«Ввиду сноса дома право собственности общества на расположенные в доме квартиры, так же, как и его право на земельный участок, на котором был расположен разрушенный дом , в силу статьи 235 Гражданского кодекса РФ прекратилось», – решили все три судебные инстанции.
Судебная коллегия Верховного суда РФ отменила вынесенные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Была указана статья 8.1 ГК РФ, которой предусмотрено, что права на имущество, подлежащее регистрации, возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственные реестр, если иное не установлено законом. Положениями статей Жилищного кодекса РФ установлено, что возникновение права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом, а также переход доли в праве на общее имущество наступает именно с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом.
Верховный суд РФ сослался также на разъяснение пленума Высшего Арбитражного суда, в соответствии с которым в случае, если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона также становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок, расположенный под зданием.
ВС РФ указал также на статью 244 Гражданского кодекса РФ, из которой следует, что при указанных обстоятельствах существование долевой собственности на имущество невозможно, и она с учётом положений статья 8.1 ГК РФ должна рассматриваться как индивидуальная собственность на недвижимую вещь.
В этом случае запись об изменении этого права вносится в Государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия, то есть в том числе и лица, которое в силу приобретения всех долей в праве собственности на недвижимое имущество является единоличным собственником.
Согласно указанным нормам права, отметил Верховный суд РФ, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка.
Вывод судов о том, что для приобретения права на земельный участок лицо, ставшее собственником всех помещений в здании, должно преобразовать все помещения и общее имущество в единый объект, не основан на положениях законодательства.
Верховный суд РФ отметил также основания, по которым прекращается право собственности на земельный участок. В частности, указывалось, что они приведены в статье 44 Земельного кодекса РФ.
И такого основания для прекращения права собственности на земельный участок, как «гибель» здания или его «уничтожение», эта норма не содержит. Общество сохранило право собственности на земельный участок, заключил Верховный суд РФ.
На новом слушании дела исковые требования общества были удовлетворены, регистрирующий орган обязали зарегистрировать за истцом право собственности на спорный земельный участок.
