На что обращать внимание при покупке земельного участка под индивидуальное жилищное строительство? Как правильно провести его куплю-продажу?
Отвечая на эти вопросы, юрисконсульт Андрей Скопинцев заметил: чтобы избежать правовых рисков, нужно внимательно изучить документы.
В первую очередь попросите продавца предоставить вам свежую выписку из ЕГРН.
В ней будет указано: фамилия, имя, отчество продавца; кадастровый номер участка; адрес участка; площадь; вид разрешённого использования и категория земель; ограничения и обременения; сведения о границах земельного надела; документы, на основании которых участок принадлежит продавцу.
Вы можете самостоятельно заказать выписку из ЕГРН через Госуслуги или официальный сайт Росреестра, замечает юрисконсульт, но в этом случае информация будет урезана: данных о продавце и документа-основания вы не увидите.
Проверке подлежит правоустанавливающий документ, на основании которого продавец стал собственником участка. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, постановление или распоряжение о выделении земельного участка, решение суда. Нужно убедиться, что продавец показывает именно тот документ, который указан в выписке из ЕГРН. Проверьте, чтобы его реквизиты совпадали с прописанными в выписке. Если регистрация права собственности проводилась до 15 июля 2016 г., замечает юрисконсульт, у продавца будет свидетельство о государственной регистрации права, а на документе-основании штамп Росреестра. Нужно удостовериться, что номер регистрационной записи в свидетельстве, на штампе и в выписке совпадает. Если право собственности продавца зарегистрировано до 1998 г., участок не будет отображаться в ЕГРН. По закону регистрация, проведённая в соответствии с нормами законодательства, действовавшими в тот момент, не требует перерегистрации при изменении законодательства.
Участок будет внесён в ЕГРН одновременно с регистрацией перехода права собственности по сделке купли-продажи.
Вместе с тем, замечает юрисконсульт, чтобы знать наверняка, что в процессе регистрации не вскроются неприятные сюрпризы, например, в виде каких-то обременений, лучше договориться с продавцом, чтобы он сначала зарегистрировал своё право собственности в ЕГРН, а потом состоится сделка.
На сайте МВД нужно проверить действительность паспорта продавца. Также проверяется вид разрешённого использования (ВРИ). Это целевое назначение земли. Использование её не по назначению грозит штрафами, сносом построек и даже изъятием участка.
Нужно обратить внимание, какой именно вид разрешённого использования установлен на участке в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), также проверить находится ли участок в зонах с особыми условиями использования (ЗОУИТ), чтобы не столкнуться с ограничениями использования земли и дополнительными согласованиями при строительстве.
Отвечая на вопрос, как правильно провести куплю-продажу земельного участка, юрисконсульт заметил, что это многоступенчатая сделка, которую можно разбить на пять условных этапов.
Бронирование участка - это передача задатка, аванса, предоплаты, составление предварительного договора.
Затем покупатель нанимает риелтора или юриста, которые проверяют право собственности продавца. Проверяется также возможность возникновения прав третьих лиц на этот участок.
Сейчас для государственной регистрации сделки никаких документов не нужно – есть продавец и покупатель с паспортами или их доверенные лица и подписанный договор купли-продажи.
Максимум что они должны предоставить дополнительно – эти брачный договор или согласие супруга на совершение сделки.
Все документы, которые должны быть у продавца, нужны в основном, чтобы покупатель имел возможность проверить, не возникли ли права третьих лиц.
В идеале, если земельный участок продаётся вместе с домом, на них нужно заказать выписки из ЕГРН, в которых будут указаны все предыдущие собственники.
Заказать выписку из ЕГРН можно в бумажном варианте через МФЦ или в электронном виде на Госуслугах.
Юрисконсульт рекомендует внимательно изучить то, что написано в выписке.
Очень часто оказывается, что в ней содержатся сведения о каких-то старых арестах или обременениях, которых на самом деле нет.
В этом случае нужно подать через МФЦ заявление об исправлении технических ошибок. Эту техническую ошибку обязаны исправить в течение трёх дней. До последнего времени, отмечает Скопинцев, подача на государственную регистрацию проходила только через МФЦ. Теперь большую популярность набрала электронная регистрация.
Документы подаются непосредственно в тот отдел Росреестра, который занимается регистрацией, и они отправляются в электронном виде.
Но здесь и продавцу, и покупателю необходима электронно-цифровая подпись, которую не все могут просто так получить. Можно воспользоваться сервисом «Домклик от Сбера».
Сбербанк предлагает очень удобную услугу, отмечает юрисконсульт.
Вы приходите с договором купли-продажи, банк подписывает его и выпускает продавцу и покупателю электронную цифровую подпись, подаёт документы на регистрацию.
Деньги покупатель передаёт тоже через специальный счёт Сбербанка.
Сбербанк его блокирует и передаёт эти деньги после того как государственная регистрация перехода права осуществлена.
Одновременно с этим на электронную почту и продавцу, и покупателю приходит пакет зарегистрированных документов.
С момента, когда вы подали документы на государственную регистрацию и до получения зарегистрированных документов проходит как минимум две недели, говорит юрисконсульт.
Все это время недвижимость уже как бы не продавца, но ещё и не покупателя.
Чтобы обезопасить продавца и покупателя наличные деньги последние лет 20 в основном передавали через банковскую ячейку. Перед сделкой продавец с покупателем приходили в банк, арендовали ячейку, клали туда деньги.
Для доступа к этой ячейке заключали специальный договор с банком.
Сейчас для передачи денег большинство использует аккредитив.
Это аналог ячейки, только в виде расчётного счёта.
Деньги хранятся на расчётном счёте, и банк гарантирует их перечисление продавцу после того как он предъявит выписку из ЕГРН, в которой покупатель будет указан в качестве нового собственника.
Но если это не просто участок земли, с которым вряд ли что случится за время госрегистрации сделки, а ещё и дом, тогда акт подписывается уже после того, как деньги получены и сделка зарегистрирована.
