В 2014 году умерла одинокая женщина. Родственников у неё не было, завещание она не оставила, поэтому её трёхкомнатная квартира должна была отойти городу.
Но через три месяца после смерти собственницы к нотариусу обратилась некая гражданка и предъявила поддельное свидетельство о рождении: якобы она дочь покойной. Нотариус не проверил документ через специальный сервис ЗАГСа и выдал аферистке свидетельство о праве на наследство. Так трёхкомнатная квартира перешла в собственность мошенницы. Она сразу же продала недвижимость по доверенности одному мужчине, а тот через месяц – другому. Новые собственники (брат и сестра), ничего не подозревая, жили в квартире несколько лет.
Через шесть лет после смерти одинокой женщины про её квартиру вспомнила городская администрация, которая должна была получить её в порядке наследования выморочного имущества ещё в 2014 году. Мэрия обратилась в суд и потребовала признать недействительными все сделки (недвижимость дважды продали, а затем подарили), на основании которых квартира перешла третьим лицам, выселить жильцов и оформить её в собственность города.
Брат и сестра в ответ предъявили встречный иск и попросили признать их добросовестными приобретателями: так они вправе были бы получить компенсацию от государства. Если бы им отказали, они потеряли бы право на возмещение убытков, потому что аферистка к тому времени уже умерла.
В иске мэрии отмечалось, что данную квартиру никак нельзя было назвать юридически чистой – за два месяца её продали дважды. Ответчик позарился на низкую цену и пренебрёг необходимыми в такой ситуации проверками, потому имеются все основания для аннулирования сделок и передачи квартиры городу. С требованиями горадминистрации брат и сестра были категорически не согласны. Суд первой инстанции вынес решение в пользу мэрии, постановив, что семья должна выехать из квартиры.
Трёхлетний срок исковой давности горадминистрация не пропустила: истец узнал о том, что квартира оформлена по фальшивым документам, только в момент возбуждения уголовного дела, где мэрию признали потерпевшей. До этого времени горадминистрация полагалась на сведения нотариального дела, по которому в наследство вступила дочь умершей.
Выслушав обе стороны, суд первой инстанции постановил: поскольку квартиру продали по незаконному свидетельству о праве на наследство, договор купли-продажи признаётся недействительным, как и все последующие. Собственников выселяют без предоставления другого жилья, во встречном иске о признании владельцев добросовестными приобретателями отказано.
Брата и сестру это решение не устроило – была подана апелляционная жалоба, но и здесь решение было в пользу мэрии. В нём, в частности, отмечалось, что покупатель должен был дополнительно проверить квартиру перед приобретением. А мэрия, наоборот, ничего сделать не могла, потому что было открыто наследственное дело.
Дело дошло до Верховного суда РФ, который отметил, что имущество считается выморочным и переходит государству, если у покойного нет наследников по закону или завещанию. Суды выяснили, что преступники незаконно завладели квартирой.  Но последние владельцы ни в чём не виноваты. Они нашли подходящий для себя вариант в интернете, проверили правоустанавливающие документы, также и договор купли-продажи. К тому же квартира к брату и сестре перешла не от аферистки. А вот нотариус и государственной регистратор как раз должны были проверить подлинность всех документов, что является их прямой обязанностью. У покойной собственницы не было близких, поэтому похороны организовали и оплатили городские власти. Несмотря на это, мэрии понадобилось шесть лет, чтобы заявить о своих правах на жильё. Городская администрация, указывалось в решении ВС РФ, должна следить за жилыми помещениями одиноких граждан и вовремя оформлять их в собственность.
В этом деле ошиблись нотариус, Росреестр и ДГИ, а отвечать пришлось собственникам. ВС РФ отменил все судебные акты и направил дело на новое рассмотрение с учётом сделанных замечаний. Дело вернулось в городской суд первой инстанции, который принял решение о том, что ответчики – добросовестные приобретатели, так как они не могли знать, что свидетельство о рождении одного из предыдущих собственников, представленное нотариусу, поддельное. В иске мэрии было отказано, а встречный иск брата и сестры удовлетворён. Квартира осталась у семьи. Собственникам с трудом, но всё же удалось отстоять свои права на квартиру.
Что делать, чтобы не попасть в подобную ситуацию?
Покупателя нельзя признать добросовестным, если обстоятельства сделки должны были вызвать у него сомнения в законности прав продавца. Суды оценивают каждый конкретный случай, говорит юрисконсульт Андрей Скопинцев. Но есть моменты, на которые обязательно нужно обращать особое внимание при сделках.
Рискованным может быть жильё, которое:
– предыдущий собственник получил в наследство;
– несколько раз продавали и дарили за короткий срок, например, трижды за полтора месяца;
– продаётся по цене существенно ниже рыночной – например, в 3–5 раз;
– продаётся по доверенности;
– продаёт человек с признаками алкогольной или наркотической зависимости либо другого заболевания, при котором он может не понимать, что делает;
– если продавец преклонного возраста, даже без явных признаков болезни – это всегда считается рискованным фактором.
Сами по себе эти обстоятельства, отмечает юрисконсульт, не означают, что сделку обязательно оспорят. Но в этих случаях нужно особенно внимательно проверять документы или же обратиться к юристам. Их заключение в случае спора поможет доказать добросовестность. Покупатель, которого признают добросовестным, сможет получить компенсацию от государства, её размер определяет суд. Это будет либо сумма реального ущерба, либо кадастровая стоимость жилого помещения на день вступления в законную силу решения суда.