Женщина купила по договору долевого участия квартиру на первом этаже в новостройке. Она не собиралась там жить, а планировала сдать в аренду под медицинский центр и лабораторию.
Застройщик разрешил ей сделать отдельный вход с улицы и даже сам его оборудовал.
Так квартира стала обособленной от других, а значит, появилась возможность перевести её в разряд нежилых помещений.
В 2020 году предпринимательница сдала квартиру медицинской лаборатории и согласовала с городской администрацией установку информационных вывесок.
Их разместили на фасаде дома и козырьке. Все разрешения и заключения были получены – казалось, ничто не помешает медицинскому центру начать работу.
Однако вмешалась соседка сверху. Ей помешали вывески, поэтому она потребовала их снять, а крыльцо демонтировать.
Предпринимательница решила отстоять медицинский центр. Чтобы выяснить, кто прав, суды собирались семь раз.
В своём иске соседка сверху указывала, что прямо под её балконом находится козырёк частной медицинской организации. На нём скапливается мусор и снег – и ей неприятно на это смотреть. Кроме того, по козырьку к ней в квартиру легко могут забраться воры. Но это полбеды.
Владелица помещения повесила две вывески: одну на фасаде дома, другую на козырьке. Обе с подсветкой, а так как неизвестно, кто проводил электротехнические работы, опасалась, что в любой момент они могут загореться.
Помимо этого женщина указала, что после того как смонтировали вывеску на фасаде, стена в её квартире стала промерзать.
Она вызвала коммунальщиков, и они сказали, что понять причину можно, только если снять вывеску.
Среди обоснований иска соседка сверху указала, что хозяйка квартиры с первого этажа захватила участок перед домом и часть фасада без согласия других собственников, в связи с чем крыльцо и вывеска являются незаконными – их нужно убрать.
В своих возражениях на иск предприниматель указала, что она покупала квартиру на первом этаже специально под бизнес.
Застройщик на тот момент был собственником земельного участка под домом и 80% помещений в доме.
Он дал добро на обустройство отдельного входа, поэтому ответчица не проводила никаких собраний – так как она сразу получила от застройщика помещение с отдельным входом, чтобы потом перевести его в нежилое.
Это было непросто. Когда дом ввели в эксплуатацию, администрация ей отказала, и она пошла в суд, и именно судебное постановление обязало чиновников пересмотреть своё решение.
В итоге жилищная инспекция обследовала квартиру, и её официально перевели в нежилое помещение.
За всё время хождения по инстанциям эту недвижимость много раз проверяли разные комиссии и эксперты. Все они пришли к выводу, что обустройство нежилого помещения не навредило конструкции дома.
Права собственников на пользование общим имуществом, отмечалось в возражении на иск, тоже не были нарушены, потому что вывески носят информационный характер, это не реклама.
А без крыльца такому помещению никак не обойтись. К тому же этот вопрос был согласован с властями, а установил крыльцо сам застройщик.
Отметив, что никаких оснований для сноса построек нет, ответчица просила суд в иске отказать.
Исследовав все представленные доказательства и аргументы сторон, суд первой инстанции отметил следующее.
Когда застройщик ещё был единственным собственником участка, он разрешил сделать отдельный вход в квартиру и даже сам его оборудовал.
Значит, ответчица не захватывала землю, а используют её по согласованию с собственником.
Вход обследовала жилищная инспекция – нарушений не нашла, в связи с чем считаем, что он установлен там законно.
Что касается вывесок, то организации обязаны сообщать о своём местонахождении, в том числе на вывесках на фасадах домов. Согласия соседей здесь не требуется, так как это не рекламные щиты.
Заключение о пожароопасности вывесок сделала судебная экспертиза, которая подтвердила, что светящаяся конструкция на козырьке действительно была небезопасной. Но хозяйка помещения уже всё исправила.
Суд первой инстанции решил, что всё законно, и в иске следует отказать.
Но истица с этим решением не согласилась и подала жалобу в апелляционную инстанцию. Апелляция тоже встала на сторону предпринимателя, отметив, что истице не удалось доказать, что медцентр хоть в чём-то ей мешает, препятствуя и остальным собственникам пользоваться общедомовым имуществом.
Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции нет, заключила апелляция.
Но истица не успокоилась и пошла дальше – в кассационный суд, который также решил, что всё в порядке, оставив в силе вынесенные постановления.
Но женщина решила во что бы то ни стало убрать козырёк и обратилась в Верховный суд РФ.
И именно на этой стадии судопроизводства её требования нашли поддержку.
Высшая судебная инстанция постановила, что все три судебных акта неверные.
В мотивировочной части решения ВС РФ отмечалось – застройщик согласовал перевод квартиры ответчицы в нежилое помещение с отдельным входом, когда уже передал 20% квартир участникам долевого строительства.
Это значит, что на тот момент они тоже были собственниками земельного участка и другого общего имущества, в том числе фасада дома.
Поэтому решать его судьбу должно было собрание собственников, а не застройщик единолично, указал Верховный суд РФ.
Чтобы квартира стала медцентром, собственники должны были принять решение о переводе помещения в нежилое большинством голосов от более чем 2/3 их общего числа. А чтобы появился отдельный вход, абсолютно все собственники без исключения, то есть 100%, должны были проголосовать за это, так как этот вопрос касается уменьшения общедомового имущества.
Раз собрания не было, крыльцо установили незаконно.
Вывеску установить разрешила администрация, но тоже без ведома жильцов.
Суды решили, что раз она не рекламная, то согласовывать её размещение на фасаде дома с собственниками не нужно. Это не так, подчеркнул ВС РФ, указав, что любую вывеску на доме должны одобрить жильцы.
Хозяйка квартиры на первом этаже установила вывеску без согласия собственников и повредила фасад.
После этого стена у соседки сверху начала промерзать. Чтобы подобраться к причине, коммунальщикам нужно было разобрать обшивку дома, а для этого снять вывеску. Сделать это самовольно они не могли, а предпринимательница была против.
Значит, стена будет и дальше мокнуть и разрушаться, а это уже создаёт угрозу всему дому.
Нижестоящие суды допустили слишком много ошибок, дело надо пересмотреть, заключил ВС РФ, отправив его на новое слушание в суд первой инстанции.
Городской суд учёл все замечания Верховного суда РФ и постановил, что вывески необходимо снять.
В судебном решении отмечено – все манипуляции с общим имуществом должно одобрить собрание собственников. Значит, и вывески, и пристройка появились незаконно. Ответчица должна их демонтировать. Иск был удовлетворён.
Такой поворот дела не устроил предпринимательницу.
Она взяла проект перепланировки, согласованный с администрацией, заключение о безопасности вывесок, акт о согласовании их размещения и пошла на второй круг обжаловать решение о демонтаже.
Но в конечном итоге все инстанции постановили, что затевать переустройство можно было только с согласования инициативы со всеми собственниками.
Предпринимательницу обязали демонтировать крыльцо и вывески за свой счёт.
Теперь ей придётся получить разрешение от всех собственников или расторгнуть договор с медцентром, так как арендатор вряд ли согласится работать без вывесок.
Да и попасть в помещение без крыльца будет сложно.
Комментируя данную правовую ситуацию, стройэксперт Вадим Эльмезов заметил, что в данном случае Верховный \суд РФ был категоричен в вопросе согласования вывесок, но на практике небольшие таблички с указанием товарного знака, названия организации, адреса и режима работы можно не согласовывать.
Размещать такую информацию требуют закон. Переводить помещение в нежилое хлопотно, дорого и долго.
Квартиру на первом этаже и выше удастся перевести в нежилое помещение, только если под ней нет жилых квартир и есть возможность обустроить отдельный вход.
Для этого нужно провести собрание, а может, даже не одно, так как кворумы для решения таких вопросов разные.
По мнению В. Эльмезова, проще купить помещение, которое уже предназначено для коммерческих целей. Или прописать в договоре долевого участия пункт, по которому застройщик обязуется перевести помещение в нежилое в определённый срок после ввода дома в эксплуатацию.
Устные договорённости, предупреждает Эльмезов, гарантийные письма и обещания внести изменения в проект на документацию практически никогда не работают. Собственнику квартиры, который хочет сделать помещение нежилым, нужно:
подготовить план переустройства по всем строительным правилам, например, предусмотреть пандус;
во-вторых, необходимо составить поэтажный план дома;
в-третьих, организовать голосование собственников о переводе.
За переустройство квартиры и размещение вывесок должно быть подано большинство от 2/3 общего количества голосов собственников помещений.
Следует также организовать ещё одно голосование – по поводу размещения отдельной входной группы на общем участке. Кворум по этому вопросу выше, чем по предыдущему: поддержать предложение должны все собственники дома. Если хотя бы один не проголосует или будет против, решение собрания можно оспорить.
Нужно также получить персональное согласие всех собственников смежных помещений. Это правило действует с мая 2019 г., замечает строительный эксперт Эльмезов.
Правила согласования перевода жилого помещения в нежилое ужесточили, если кто-то из соседей через стенку против этого – ничего не выйдет.
Когда всё будет готово, нужно подать заявление и документы на согласование в администрацию.
Его рассматривают до 45 дней, и если что- то будет не так, откажут.
Но закон предусматривает возможность повторного заявления, после того как все недочёты будут исправлены.
