Каковы главные признаки проблемного застройщика?
Юрисконсульт Андрей Скопинцев отметил, что есть множество признаков. Один из самых важных факторов – это темпы строительства и сроки сдачи объекта (задержка сдачи объекта, длительность и причины).
Безусловно, отмечает юрисконсульт, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика. Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками.
Небольшой сдвиг по срокам сдачи дома (до трёх месяцев) встречается нередко. Но и тут застройщик должен за два месяца уведомить дольщиков. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение, покупатель может также получить компенсацию за срыв сроков.
Андрей Скопинцев отмечает: если компания систематически сдаёт дома с опозданием, то есть повод задуматься, стоит ли покупать у неё квартиру, поскольку это может свидетельствовать о непреодолимых проблемах на стройке.
Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчёты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки, это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности, говорит юрисконсульт.
Он отмечает, что наравне со строительными работами важным фактором оценки ситуации являются документы и аккредитация у банков.
В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешение на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Об этом же может свидетельствовать отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надёжности застройщика, то не будут кредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.
Андрей Скопинцев отмечает, что высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее, типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытаются продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи. Отсутствие возможности оформления договора долевого участия может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая отличная форма договора уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости.
Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие скидки, это свидетельствует о том, что проект или сама компания могут оказаться экономически неустойчивыми. Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить своё финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают последовательно снижать цены. Сравнивать цены нужно с похожими объектами – в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади. Аналогичная ситуация наблюдается со скидками: высокие – более 15-20% – должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идёт о сезонных скидках в 5-10%.
Андрей Скопинцев отмечает, что узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике можно на сайте арбитражных судов, где имеются сведения о судебных тяжбах. Такую же пользу принесёт просмотр выписки из ЕГРЮЛ на сайте налоговой инспекции, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Перед покупкой квартиры, говорит Скопинцев, необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Следует убедиться, что договор подпадает под действие федерального закона о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов. Необходимо проверить, нет ли застройщика в одном из списков или реестров проблемных объектов, изучить, какие объекты компания уже вводила в эксплуатацию, были ли там задержки по срокам ввода, посмотреть отзывы покупателей. Нужно также выяснить, продаёт ли застройщик квартиры через эскроу-счета. Скопинцев отмечает, что сейчас лучше сразу выбирать проекты, продажи которых ведутся по эскроу-счетам. В таком случае деньги девелопер получит только после ввода проекта в эксплуатацию, а при несоблюдении сроков дольщик вернёт свои деньги обратно через банк.
Также следует изучить, какие банки выдают ипотеку в новостройках компании. При таком раскладе вопрос проверки надёжности девелопера ложится на банк, выдающий проектное финансирование. Чем надёжнее банк, тем строже требования к получению кредита на строительство. Поэтому если в проекте принимает участие известный банк, не вызывающий сомнений, это один из признаков надёжности.
