Девятиэтажный многоквартирный жилой дом, который возводился Натальей Н. в Нальчике на принадлежащем ей земельном участке, был наполовину готов, когда городская администрация подала иск с требованием снести самовольное строение, начатое без официального разрешения на строительство.
Как выяснилось в ходе судебного разбирательства, дом оказался чуть шире проектных габаритов и захватил небольшую часть территории, где город намеревался построить школу. По данному спору состоялось три судебных разбирательства.
Суд первой инстанции удовлетворил требование нальчикской городской администрации, обязав Наталью снести за свой счёт недостроенное здание. Апелляционная инстанция – судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда КБР – отменила это решение, отправив дело на новое рассмотрение в тот же суд в другом судейском составе.
Исследуя представленные сторонами доказательства, суд отмечал, что позиция истца определена ст. 263 ГК РФ, в которой оговорено, что наличие права собственности на земельный участок не освобождает от ответственности за возведение объекта капитального строительства без соответствующего разрешения, которое зависит от соблюдения ряда необходимых условий: соответствия градостроительным и строительным нормам и правилам, а также требованиям о целевом назначении земельного участка.
При сложившихся обстоятельствах, указывал истец, Наталья Н. нарушила требования градостроительных норм и правил тем, что у неё отсутствует разрешение на строительство.
Среди претензий к ответчику – нарушение ст. 2 Градостроительного кодекса, которой регламентирована градостроительная деятельность. Необходимо соблюдение требований технических предписаний, безопасности территорий, требований гражданской обороны, обеспечение предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятия мер по противодействию террористическим актам, охраны окружающей среды и экологической безопасности, а также сохранение объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, что ответчицей сделано не было.
Истец указывал, что разрешение выдаётся администрацией города Нальчика, а ответчик с соответствующим заявлением к ним не обращался. Среди весомых аргументов истца – ссылка на постановление Конституционного суда РФ, которым определено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством которого является наличие хотя бы одного из трёх условий, перечисленных в ст. 222 Гражданского кодекса РФ и определяющих самострой: стройка на участке, не предоставленном в установленном порядке; на земле, предназначенной для строительства иных объектов, и третье – без разрешения органа местного самоуправления.
Отстаивая свою позицию, ответчица указывала, что участок она приобрела по договору купли-продажи, т.е. на законном основании. Статья 202 ГК РФ указывает, что собственник вправе по своему усмотрению пользоваться, распоряжаться им, совершать любые действия, не противоречащие закону. Этим правом он пользуется свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.
Наталья также отмечала, что ею не были нарушены пределы границ соответствующей территориальной зоны и виды разрешённого использования. В соответствии с проектом многоквартирного жилого дома строение отвечает требованиям безопасности и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, а выявленные нарушения – незначительное превышение площади застройки участка, которое не повлечёт нарушение прав и законных интересов третьих лиц. Наталья ссылалась на ст. 222 ГК РФ, отмечая, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если на день обращения в суд застройщик был законным владельцем земли, если возведено здание, соответствующее утверждённой категории объектов недвижимости, если постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования, и если её сохранность не нарушает права и интересы других лиц, а также не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Ответчица указывала, что её недостроенный дом соответствует параметрам, установленным документацией по планировке, правилам по землепользованию. Среди вещественных доказательств соответствия постройки законным требованиям ответчица указала на заключение по обследованию и оценке технического состояния несущих и ограждающих строительных конструкций, выданного ПКБ «Проект-М». Вынося решение, суд указывал, что Наталья является собственником земельного участка, на котором она без предварительного разрешения начала строительство многоквартирного жилого дома, для чего и был предназначен земельный надел. Статья 130 ГК РФ устанавливает, что за объектом незавершённого строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности.
Суд отмечал, что целевое назначение участка – многоквартирные жилые дома, что соблюдено владельцем и застройщиком. В её пользу свидетельствовали заключения судебной экспертизы, проведённой Центром технических исследований и консалтинга «Судэкспертгрупп», в котором сказано, что недостроенный дом соответствует существующим градостроительным, строительным нормам и правилам, требованиям законодательства о пожарной безопасности. Кроме того, в результате экспертного обследования конструкций объекта было установлено, что несущие конструкции не имеют трещин, деформаций недопустимой величины, что соответствует требованиям ст. 7 ФЗ «Технический регламент безопасности и сооружений».
Ответчицей также было представлено положительное заключение экспертизы, проведённой Национальным экспертным центром. Суд отмечал, что у него нет оснований для сомнений в этих экспертных оценках.
Представленными в материалах дела доказательствами подтверждается, что для легализации самовольной постройки Наталья неоднократно обращалась с заявлением о выдаче ей разрешения в уполномоченный орган. Местная администрация отказывала каждый раз, ссылаясь на разные обстоятельства. Суд подчёркивал, что статья 51 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, который не может быть расширен органом, уполномоченным их выдавать.
Последний отказ был обоснован ст. 9 Градостроительного кодекса РФ, в которой говорится, что не допускается принятие органом местного самоуправления решения о предоставлении земельных участков, предназначенных для объектов, размещение которых не предусмотрено документами территориального планирования муниципальных образований в связи с решением вопросов местного значения, так как в соответствии с действующим планом застройки данного микрорайона в этом месте должно быть возведено здание школы.
Давая оценку отказу, суд указывал, что этот земельный участок находится не в муниципальной собственности, а в частной, и своим решением горадминистрация нарушает право владельца на пользование и распоряжение частной собственностью. В исковых требованиях истца было отказано, встречный иск Натальи о легализации самовольной постройки удовлетворён.
Замороженная стройка возобновилась, и новому девятиэтажному дому официально дали право на существование.