Управляющий партнёр юридической компании «ЭНЗИМ» Игорь Головко, комментируя ситуацию на рынке недвижимости, заметил, что сегодня, когда спрос на вторичном рынке жилья заметно сократился и относительно низкие цены уже не так настораживают покупателей, нарваться на аферистов особенно легко.
Есть несколько красноречивых моментов, говорит Головко, которые обязательно должны вас насторожить: подозрительно низкая комиссия или её полное отсутствие. Иногда риэлтор соглашается вам помочь за символическую плату. Однако, найдя подходящую квартиру, он убеждает собственника поднять цену и получает часть от этой разницы в качестве вознаграждения. Лишь после этого мошенник соглашается показать квартиру клиенту. В таком случае, заключая сделку, вы заплатите риелтору гораздо больше обычного, сами того не подозревая. Для того чтобы этого избежать, покупателю и владельцу квартиры лучше лично встретиться на этапе переговоров и обсудить все финансовые вопросы.
Опасность таится и при совершении сделки по доверенности от хозяина квартиры. Один из самых широко распространённых способов обмана – продажа квартиры через подставных лиц. Нередко настоящие хозяева даже не в курсе того, что их квартира продаётся. Мошенники обманным путём получают паспорт, находят похожего человека, едут с ним к нотариусу и оформляют на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Поэтому к сделкам по доверенностям следует относиться особенно внимательно и придирчиво проверять все документы.
К группе риска, замечает И. Головко, относятся недееспособные продавцы. Истории о покупке недвижимости за копейки у алкоголиков, наркоманов и психически больных людей достаточно широко известны. Однако такие сделки продолжают совершаться, несмотря на то, что даже люди, весьма далёкие от юриспруденции, могут предположить, что они легко оспариваются в суде. Подобная неосмотрительность дорого обходится покупателю. Поэтому нелишне попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. Если ему нечего скрывать, получить её несложно.
Насторожить должна и излишняя дружелюбность риелтора. Как правило, риелторы – это прекрасные психологи. Они отлично знают, как расположить к себе человека и как поддержать беседу.
Но если риелтор внезапно стал вам лучшим другом и разговоры постепенно перешли на личные темы, то это повод насторожиться. Возможно, следует установить дистанцию, чтобы сохранить трезвость ума.
Бывают случаи, когда риелтор намеренно показывает покупателю не ту квартиру, которая выставлена на продажу, а точно такую же в соседнем доме, но с хорошим ремонтом. В спальных районах все дома как правило однотипные поэтому их легко перепутать. И это на руку мошенникам.
Когда покупатель решается на сделку, с ним заключается договор, где прописывается настоящий адрес квартиры. Обман в таких случаях раскрываются слишком поздно. Поэтому, прежде чем ехать на осмотр жилья, имеет смысл самостоятельно изучить место, где расположен дом.
К несчастью, недобросовестные продавцы проявляют чудеса изобретательности и постоянно придумывают всё новые и новые схемы обмана. В таких условиях даже предусмотрительный и юридически подкованный человек не всегда может сразу понять, что имеет дело с аферистами.
Совет тут можно дать только один: всегда сохраняйте бдительность, будьте внимательны ко всему, особенно к мелочам.
Мошенником может оказаться как застройщик, так и продавец. Хотя первые не являются мошенниками в прямом понимании, но по тем или иным причинам они могут не учитывать интересы своих инвесторов. Через жилищно-строительные кооперативы они собирают деньги, а объекты в итоге остаются недостроенными. Сейчас положение дел немного улучшается, поскольку создаётся компенсационный фонд для подобных ситуаций.
Второй вариант мошенничества – на уровне продавцов. Например, можно наткнуться на квартиру, которую впоследствии могут отнять третьи лица. Чтобы этого не случилось, нужно проверять, нет ли других заинтересованных лиц помимо продавца, которые вправе притязать на данный объект недвижимости, нет ли нарушения прав третьих лиц. По словам Игоря Головко,бывают случаи, когда приобретают квартиру, которую продали после незаконной приватизации предыдущим собственником. В итоге все последующие сделки по ней признаются недействительными, а квартира достаётся государству. Это значит, что иногда недостаточно проверить только продавца, нужно смотреть всю историю объекта.
Бывают совершенно невероятные случаи, когда квартиру продавали в период её краткосрочной аренды, подделав документы. Управляющий партнёр юридической фирмы «ЭНЗИМ» И. Головко советует с осторожностью относиться к объектам, продающимся с большим дисконтом. Исчерпывающего совета, который на сто процентов оградит вас от сделки с мошенником, не существует. Но нужно знать главное - если закрались хоть малейшие сомнения, нужно обращаться к квалифицированному юристу, наряду с сотрудничеством с риелтором. Только юридически подкованный специалист сможет отследить всю историю объекта, продавца и застройщика, а также выявить возможные риски.
Одна из последних преступных схем выглядит следующим образом: продавец квартиры получает от покупателя деньги за объект недвижимости, а через 3-4 месяца оспаривает сделку в суде, ссылаясь на психическое заболевание, которое якобы было в стадии обострения на момент совершения сделки.
И квартира возвращается продавцу, даже несмотря на то, что новый хозяин в ней уже успел сделать ремонт. В этой ситуации доказать факт мошенничества и вернуть потраченные деньги невозможно. Причём такой исход действительно благоприятный. Ведь иногда происходит так, что продавец уже «потратил» деньги, или «не получал их вовсе» – ретроградная амнезия тоже вполне аргументированная лазейка для мошенников.
Есть и такой вариант: чёрные риелторы скупают доли в квартирах и вынуждают соседей выселиться, создавая невыносимые условия для жизни.
В практике риелторов есть алгоритм, указывает И. Головко, которому рекомендуется следовать при планировании операции с недвижимостью. После того как вы окончательно определились с объектом недвижимости, первое, что нужно сделать, это проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру и убедиться в том, что гражданский паспорт продавца объекта принадлежит ему и не вызывает сомнений в подлинности. Затем стоит сверить фактическую и документальную жилую площадь объекта, проверить юридическую чистоту квартиры. Рядовому покупателю сделать это самостоятельно действительно сложно, не имея юридического образования и доступа к различным базам данных. Поэтому при операциях с жильём лучше обратиться в сертифицированное агентство недвижимости, обладающее не только разрешительными документами на деятельность, но и хорошей репутацией на рынке. Это один из основных гарантов чистоты сделки.
Самая простая и надёжная схема приобретения жилья – договор купли-продажи, в соответствии с которым собственник передаёт в обмен на определённую договором сумму денег покупателю право собственности на объект недвижимости (квартиру). В этом конкретном случае ваша задача – проверить наличие зарегистрированного права собственности продавца на квартиру. Это открытые сведения, содержащиеся в электронной базе Росреестра. Надо проверить отсутствие ограничений, обременения и судебных дел (залоги, аресты – сведения находятся также в системе Росреестра).
Следует насколько возможно глубоко изучить юридический «провенанс» квартиры (желательно с момента её первой покупки и приватизации). Далее – проверить наличие согласия супруга продавца на сделку (если продавец в браке не состоит, должно быть нотариальное подтверждение данного факта). И последнее – нужно указать реальную стоимость приобретения, желательно, чтобы эта сумма была близка по порядку к стоимости объекта, определённой в целях налогообложения.
Узнать эту сумму можно в базах Росреестра. В случае если вы самостоятельно или с помощью специалиста проверите исходные данные и правовой статус, за будущее вашей сделки можно быть спокойным.
Главный совет, который дают специалисты в области недвижимости, - это никогда и ни при каких обстоятельствах не пытаться провести сделку самостоятельно. Попробовать можно, но результаты вряд ли обрадуют. А для афериста клиент, далёкий от тонкостей риелторского бизнеса, но жаждущий сэкономить на комиссии, - самый лакомый кусок. При выборе обращайтесь только в известное агентство недвижимости, которое много лет на рынке. Его сотрудникам точно не нужны скандал и потеря годами зарабатываемой репутации ради одной сомнительной сделки. Лучше всего выбирать сотрудника по рекомендации друзей или знакомых, которые прошли с этим человеком через все этапы сделки и остались довольны сервисом. Спросите у руководителя, сколько лет работает этот сотрудник, сколько за его плечами успешных сделок. Помимо безопасности, хороший риелтор существенно ускорит выход на сделку. Категорически не рекомендуется связываться с брокерами-одиночками – в агентстве у вас будет ещё одна защита от мошенников – юрист, работающий не за комиссионные, а за зарплату. В отличие от брокера ему всё равно, будет закрыта сделка или нет.
При малейшем подозрении на попытку мошенничества юристу выгоднее не дать выйти на сделку, чтобы к нему потом не было неприятных вопросов. Нужно попросить юриста предъявить соответствующие выписки и справки, подтверждающие, что никто из собственников и зарегистрированных в квартире людей не состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Обязательно получите подтверждение, что на квартиру нет обременения: она не находится в залоге у банка и на неё нет прав у третьих лиц, нет судебных споров и на неё не наложен арест. В заключение управляющий партнёр юридической компании «ЭНЗИМ» Игорь Головко предупредил: никогда не держите паспорт, снилс, свидетельство о собственности и другие документы в доступном месте. К сожалению, практика показывает, что мошенниками иногда оказываются люди, которым доверяют больше всего – это могут быть друзья и даже родственники.
Если в квартире нет сейфа, то хотя бы нужно запирать такие важные документы в ящик стола на ключ.
Свидетельство о собственности на жильё можно хранить в арендуемой банковской ячейке – стоит это недорого.
