Как защититься добросовестному покупателю, который понятия не имел, что приобрёл квартиру у незаконного владельца?
Старший прокурор отдела по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры КБР Ирина Маденова заметила, что, во-первых, нужно помнить, что добросовестный приобретатель ограничен во времени. По закону, к искам, когда потерявший право собственности требует вернуть вещь из чужого незаконного владения, применяются общие правила о сроках исковой давности: в статье 196 ГК РФ зафиксирован общий срок исковой давности, который составляет три года. Он начинается со дня, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права (статья 200 ГК РФ).
Вместе с тем, отмечает прокурор, Верховный Арбитражный суд Российской Федерации в информационном письме указал, что в практике начало срока определяется со дня обнаружения вещи в чужом незаконном владении. То есть не тогда, когда законный собственник заметил, что квартира исчезла, а когда он обнаружил её у другого владельца. С этого момента и отсчитываются три года. 
Кроме того, отмечает Маденова, покупатель жилья имеет право доказать свою добросовестность и оспаривать требование собственника вернуть обратно его жилую недвижимость. Даже если суд решит вернуть жильё собственнику, у кого помещение выбыло из владения помимо его воли, но признает приобретателя добросовестным, это даст покупателю основание для получения компенсации. Кроме того, указывает прокурор, признание добросовестным приобретателем квартиры даёт право покупателю самому обратиться в суд и потребовать возмещения ущерба от того, кто стал виновником несостоятельной сделки. В исковую сумму могут войти как уплаченная стоимость квартиры, так и упущенная выгода, на которую рассчитывал покупатель (например, он планировал сдавать квартиру в аренду). Суд может учесть и затраты, которые успел понести добросовестный приобретатель, пока владел квартирой: законная перепланировка, капитальный и текущий ремонт.
Но нередко покупатели жилплощади, столкнувшиеся с мошенниками и лишившиеся её, не могут добиться исполнения решения суда в свою пользу и возместить убытки: например, судебные приставы не могут найти продавца. Что делать в этом случае и на что может рассчитывать добросовестный приобретатель? Комментируя ситуацию, Маденова указала на важные поправки, внесённые в 2021 году в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые изменили порядок смены собственников жилья. Коротко о них можно сказать: нет записи в ЕГРН – нет сделки. Отныне зарегистрировать переход, обременение объекта, ограничение права, сделку с недвижимостью можно при обязательном условии: в Едином государственном реестре недвижимости должна иметься запись о праве собственности на конкретный объект. Без этого никакие дальнейшие действия с жильём невозможны. По словам Маденовой, это даёт страховку от нечистых сделок и усложняет жизнь мошенникам. 
Вводимый государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей. Теперь человеку, признанному добросовестным приобретателем, но по судебному решению лишённому жилья по иску собственника, предоставлена гарантия для возмещения понесённых убытков. Если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесённых убытков за счёт казны Российской Федерации. Чтобы получить компенсацию от государства, истец должен обратиться с иском к Российской Федерации. 
До того как были приняты поправки в закон «О государственной регистрации прав», компенсацию мог получить не только добросовестный приобретатель, но и собственник квартиры, не имевший права истребовать свою недвижимость у незаконного владельца. По новым правилам собственник лишён этого.
Кроме того, прежние нормативы касались как физических, так и юридических лиц, а сумма компенсации не могла превышать 1 миллиона рублей. По новым правилам размер устанавливает суд индивидуально в зависимости от каждого случая. Добросовестный приобретатель может выбрать форму: либо это будет уплаченная за квартиру сумма, либо кадастровая стоимость истребованной недвижимости на дату вступления в силу решения суда. 
Если покупателю удастся частично получить у продавца убытки, то суд на эту сумму уменьшит размер государственной компенсации.