Оформление недвижимости в общую собственность

Собственность на недвижимость может быть разной: индивидуальной, которой распоряжается один владелец, или так называемой общей, у которой есть несколько владельцев.
Общую собственность разделяют на два вида: «общая долевая собственность» и «общая совместная собственность». Долевая – это когда владельцев несколько, и каждому принадлежит определённая часть объекта. При этом собственники могут продавать, дарить и передавать в наследство свою долю без согласия остальных собственников. Но при отчуждении своей части одним собственником в квартире остальные совладельцы получают право преимущественной покупки его доли. Совместная собственность – это когда недвижимость принадлежит всем владельцам в равной степени и доли у всех владельцев одинаковые. При общей совместной собственности владельцы не могут единолично распоряжаться своими долями, и на совершение всех действий с объектом требуется согласие всех собственников. С 1 сентября 2022 года доля каждого владельца не может быть меньше шести квадратных метров.

Права на недвижимость у супругов

Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Если недвижимость приобретается в браке на общие средства, то объект регистрируется как совместная собственность в том случае, если брачный договор не был заключён или не было подписано соглашение о разделе имущества. Оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно следующим образом: на одного из супругов – при этом, даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов. В общую совместную собственность супругов – с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества. Недвижимостью в совместной собственности можно распоряжаться только по обоюдному согласию супругов. Это значит, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению таким имуществом необходимо получать нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Однако непредставление такого согласия в орган регистрации прав для целей государственной регистрации перехода права на указанное имущество на основании сделки, заключённой одним из супругов, не является основанием для приостановления регистрационных действий (при этом в ЕГРН будут внесены сведения об отсутствии указанного согласия). Если у супругов зарегистрировано право общей долевой собственности, то отчуждение доли в праве общей долевой собственности также возможно, но только с соблюдением права преимущественной покупки, и в этом случае договор должен быть нотариально удостоверен.

Права на недвижимость у детей

– Ребёнок может получить долю в результате наследования, а также по сделке о приобретении в общую долевую собственность, в том числе на его имя, соответствующей недвижимости, например, по договору дарения, договору купли-продажи, где приобретателями являются в том числе дети, – разъясняет нотариус Нальчикского нотариального округа Фатима Эльбердова. – При этом в некоторых ситуациях выделить доли несовершеннолетним обязывает закон: если для покупки квартиры использовали материнский капитал; если для приобретения нового жилья продаётся недвижимость, в которой есть доля несовершеннолетнего. Приобретатели обязаны выделить несовершеннолетнему в новом объекте равноценную долю, если доля несовершеннолетнего выделяется в случае приватизации государственной квартиры.

Материнский капитал и выделение долей

Если для приобретения жилья, а также для внесения первоначального взноса или погашения ипотечного кредита используется материнский капитал, то такое жилое помещение может быть приобретено в собственность одного из родителей, который в последующем обязан переоформить данное жилое помещение в общую долевую собственность остальных членов семьи, перечисленных в части 4 статьи 10 федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» с определением размера долей по соглашению.
– Размер долей в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости должен определяться на основании письменного соглашения, – комментирует руководитель Управления Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике Беслан Соблиров. – Федеральным законом не установлено требование об обязательном удостоверении данного соглашения. В случае приобретения жилья с использованием средств материнского капитала и совместных средств супругов, если при заключении соглашения выражается воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, определяются доли каждого из супругов в совместной собственности. Такое соглашение об определении размера долей в праве собственности супругов и их детей подлежит нотариальному удостоверению. Законом не запрещено оставить долю супругов в совместной собственности и не определять доли каждого из супругов в праве на приобретённый объект, определив соглашением только доли детям. Такое соглашение не будет подлежать обязательному нотариальному соглашению.

Как зарегистрировать выделение долей

Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы: паспорта родителей (предъявляются при личном обращении); свидетельства о рождении детей; правоустанавливающий документ (в частности, сделка, на основании которой имущество поступает в общую долевую собственность родителей и детей, соглашение о выделении долей детям в имуществе, принадлежащем их родителям); свидетельство о браке или разводе; иные документы, необходимые для государственной регистрации.
Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами: лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг «Мои документы»; дистанционно с помощью единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи заявителей. Ими являются все участники общей долевой собственности на объект недвижимости. При этом если государственная регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенной сделки, соответствующее заявление в орган регистрации прав может быть представлено в том числе нотариусом.