На реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен дом, требуется согласие всех собственников помещений.
Валентина С. обратилась в суд с иском к Фатиме Ж. и местной администрации о признании постановления администрации и разрешения на строительство недействительными. Местная администрация выдала Фатиме Ж. разрешение на реконструкцию нежилого помещения со строительством пристройки под парикмахерскую. Судом установлено, что спорный земельный участок под многоквартирным домом поставлен на государственный кадастровый учёт. Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений этого многоквартирного дома 74% из них дали согласие на реконструкцию принадлежащей Фатиме Ж. квартиры под парикмахерскую, строительство пристройки и входного узла. Постановлением местной администрации помещение принадлежащей ответчику квартиры переведено в нежилое с последующей выдачей разрешения на реконструкцию и строительство пристройки.
Решением суда первой инстанции разрешение на строительство, выданное местной администрацией, признано недействительным, на Фатиму возложена обязанность в течение трёх месяцев со дня вступления решения суда в законную силу снести пристройку и восстановить (рекультивировать) территорию, на которой осуществлялось строительство. Суд исходил из того, что возводимая ответчиком пристройка занимает часть земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений, а проектом реконструкции также предусматривается вырез подоконной части наружной стены до отметки пола, что свидетельствует об уменьшении общего имущества собственников и требует получения согласия не 2/3 от общего количества жильцов, а каждого из них. Между тем такое согласие получено не было.
Отменяя решение этого суда, апелляционная инстанция сочла, что разрешение получено в законном порядке. Реконструкция не требует присоединения части общего имущества многоквартирного дома, а занятие части придомовой территории является использованием земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в связи с чем для такого использования необходимо принятие решения общим собранием большинством не менее 2/3 голосов. Такое согласие Фатима Ж. получила.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отменила апелляционное определение, указав, что реконструкция влечёт фактическое уменьшение размера общего имущества многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом. Согласно статье 36 ГК РФ уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома возможно только с согласия всех собственников помещений. Если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений (ст. 40 ЖК РФ).
Приведённые правовые нормы, указывал Верховный суд РФ, свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется для осуществления любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома. При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что производимая Фатимой Ж. реконструкция нежилого помещения не требует получения согласия всех жильцов многоквартирного дома, основана на неверном применении норм материального права. Апелляционное решение было отменено, на новом слушании данного дела исковые требования Валентины С. были удовлетворены в полном объёме.