Мы купили квартиру, но через полгода сделка была признана недействительной из-за банкротства продавца. Что теперь с нами будет?

Комментируя ситуацию, юрисконсульт Андрей Скопинцев отметил, что в закон «О несостоятельности (банкротстве)» внесены изменения, которые в определённой степени устранили одну из серьёзнейших проблем рынка недвижимости, когда покупатель терял и жильё, и деньги, если выяснялось, что продавца признали банкротом. Сейчас действуют новые правила. Если человек купил жильё, а потом суд признал такую сделку недействительной из-за банкротства продавца, покупателю вернут деньги. Но при условии, что это жильё для него и его семьи единственное. Вместе с тем, говорит юрисконсульт, процедура возврата достаточно сложна: арбитражный управляющий открывает в банке отдельный счёт должника. Он нужен только для расчётов по недействительной сделке. Квартиру продают с торгов. Деньги в той сумме, что указана в договоре купли-продажи, поступают на специальный счёт должника. Если что-то осталось, излишками погашают другие долги банкрота. Покупатель передаёт арбитражному управляющему реквизиты своего обычного банковского счёта, и тот переводит деньги в течение 14 дней. Если покупатель уклоняется, управляющий вносит деньги на депозит нотариуса по месту нахождения должника и сообщает об этом покупателю заказным письмом с уведомлением. На отправку письма отводится пять дней с даты внесения денег на депозит.
Процедура достаточно сложная, замечает Скопинцев, но даёт хоть какие-то гарантии. Главная опасность – занижение цены. Если в договоре указана не реальная, а заниженная стоимость, доказать потом ничего не получится, и управляющий вернёт ровно столько денег, сколько прописано в договоре. Объясняя, как съезжать с квартиры, право на которую утрачено, юрисконсульт отмечает, что покупатель может жить в квартире, пока ему не вернут деньги.
Он и члены его семьи сохраняют право пользования жильём до того, как деньги поступят на банковский счёт либо на депозит нотариуса. Более того, покупатель может подать ходатайство в арбитражный суд, где находится дело о банкротстве, и попросить продлить срок для выселения.
Суду разрешено предоставить ещё не более полугода со дня, когда поступят деньги.
Если суд продлевает срок, арбитражный управляющий в течение 5 рабочих дней с момента, как получит судебный акт, подаёт в Росреестр заявление, в котором просит наложить обременение на жильё. Если все сроки вышли, а покупатель так и не съехал, выселяют принудительно – через суд и приставов.
Вместе с тем, замечает Скопинцев, возможно даже вернуть себе квартиру. Покупатель, который потерял право собственности из-за отмены сделки, может заново купить свою квартиру – это законно. Есть три варианта. Первый – до торгов. Поправки в законе разрешают покупателю по недействительной сделке купить эту же недвижимость по рыночной цене ещё до того, как она попадёт на торги. Рыночная цена должна быть прописана в решении, которым суд отменил первоначальную сделку. Арбитражный управляющий должен сообщить покупателю за 10 рабочих дней, что выставил жильё на торги. И только потом он может разместить информацию об этом в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Покупатель должен сообщить арбитражному управляющему, что готов выкупить жильё не позднее чем за 5 рабочих дней до публикации сообщения. Договор купли-продажи нужно заключить в течение 30 дней после получения управляющим предложения от покупателя.
Будет взаимозачёт: сумма по недействительной сделке учитывается в счёт повторной покупки квартиры. Если возникла разница, придётся доплатить. К примеру, квартира куплена за 6,5 миллиона рублей, но продавец через восемь месяцев после сделки начал банкротство. Управляющий обратился в суд, чтобы признать сделку недействительной. Суд с помощью оценщика установил, что рыночная стоимость квартиры – 7,8 миллиона рублей, и удовлетворил требования управляющего. Теперь, чтобы выкупить квартиру, собственник квартиры должен заплатить 7,8 миллиона рублей, а 6,5 миллиона из этих денег всё равно причитались бы собственнику как компенсация за расторгнутый договор. Поэтому он должен внести только разницу между рыночной ценой и суммой договора – 1,3 миллиона. По словам юрисконсульта, если выкупить жильё до торгов по каким-то причинам не удалось, можно участвовать в торгах. Они проходят в три этапа: жильё выставляют по цене из судебного акта, которым отменён договор купли-продажи. Второй вариант – по рыночной цене, если в деле участвовал оценщик. Если рыночная цена в отчёте оценщика будет ниже стоимости, указанной в судебном акте об отмене договора, жильё выставляют на торги по более высокой цене. Торги длятся один месяц. Если никто не купил объект, объявляют повторные торги. Цена снижается минимум на 10%. Если и сниженная сумма никого не привлекла, начинаются публичные торги, на которых имущество снова выставляют по первоначальной цене, а потом начинают её снижать. Выигрывает участник, который первым подал заявку на текущую стоимость.
Минимальная цена продажи жилья через публичное предложение не может быть меньше цены отменённого договора купли-продажи + 5% и расходы на проведение торгов – обычно это от 50 до 100 тысяч рублей. Покупатель, потерявший право собственности, может выкупить квартиру на любом этапе, подчёркивает юрисконсульт. Расчёты вновь происходят через зачёт: к уже выплаченной сумме надо будет доплатить разницу. Покупатель проблемной квартиры может и не участвовать в торгах, но всё равно выкупить жильё, если его не купил никто другой. Цена будет равна стоимости лота на завершившемся этапе торгов. Главное условие – чтобы покупатель не участвовал ни в одном из этапов.
Проще говоря, отмечает Скопинцев, можно на свой страх и риск дождаться окончания торгов и, если нет других покупателей, выкупить жильё по минимальной цене. Расчёты – через зачёт с доплатой разницы стоимости.
Если жильё не смогли продать по минимальной цене, считается, что рыночная стоимость существенно не отличалась от цены оспоренной сделки. Тогда арбитражный управляющий обязан подать заявление о пересмотре решения о признании сделки недействительной по вновь открывшимся обстоятельствам. Предполагается, что суд вернёт всё на исходные позиции: отменит предыдущее решение, тем самым вернёт покупателю право собственности.
А управляющий и банкрот уже сами будут разбираться, где деньги от продажи и можно ли их потратить на требования кредиторов.
Ляна КЕШ