Как поменять управляющую компанию, чьей работой многие жильцы недовольны, если один раз мы уже её меняли?
Юрисконсульт Андрей Скопинцев заметил, что управляющую компанию можно поменять при условии, что претензии к ней не будут голословными. Управляющая компания вправе оспорить желание жильцов, если у них нет весомых аргументов. К числу оснований для отказа от услуг определённой УК относятся: невыполнение обязанностей по договору; предоставление некачественных услуг, невыполнение ремонтных работ, игнорирование обращений жильцов; компания обанкротилась или на грани развала; срок договора вышел.
Расторгнуть договор с определённой УК можно также по добровольному соглашению сторон, если жильцы решили создать ТСЖ.
Предложить перейти в другую управляющую компанию может как один житель, так и инициативная группа. Главное, чтобы остальные жители поддержали инициативу большинством голосов.
Закон не регламентирует, насколько часто можно менять управляющую компанию. Если есть причины, жильцы могут делать это неоднократно. Главное – правильно выполнить переход, отмечает Скопинцев. Обязательно нужно учитывать договор с управляющей организацией: изучить пункты его расторжения, вопросы взаиморасчётов и другие нюансы.
Смена управляющей компании – это юридическая процедура, говорит Скопинцев. Для неё нужен протокол собрания собственников, собрание должен провести секретарь или бухгалтер, человек с экономическим образованием. Протокол содержит: адрес дома; повестку дня; причины для перехода, доводы «за» и «против»; вопросы для голосования; результаты голосования; явку собственников; подписи присутствовавших на собрании; решение о разрыве взаимоотношений с управляющей компанией, которое принимают собственники на общем собрании. Оно прописывается в протоколе общего собрания или составляется отдельно. Решение, замечает юрисконсульт, имеет законную силу, если явка жильцов составила более 50%. Прежнюю управляющую компанию нужно уведомить о принятом решении. Уведомление нужно доставить лично. Если компания не выполняла обязательства, нужно обязательно подготовить доказательства.
После определения причин для смены управляющей компании нужно выбрать новую УК до созыва собрания. Для этого желательно посмотреть рейтинги на сайте «Реформа ЖКХ». Целесообразно походить по дворам, поговорить с жителями, съездить группой жильцов к руководству управляющей компании, обсудить вопросы управления вашим домом. Нужно обратить внимание, как организация работает с жителями: автоматизированы ли процессы.
В компании с автоматизацией, замечает юрисконсульт, меньше ошибок при расчётах, квитанции можно оплачивать онлайн, развита работа с заявками от жильцов. Такая организация больше расположена к жителям, быстрее реагирует на жалобы и обращения. Если есть выбор равноценных по отзывам компаний, лучше выбрать УК или ТСЖ с автоматизацией, советует Скопинцев.
Обратите внимание и на следующие параметры: опыт работы; отзывы; количество домов; документацию; материальную базу; степень открытости информации о деятельности; автоматизированы ли процессы расчёта квартплаты; какое программное обеспечение используют в своей работе; работу с клиентами; квалификацию сотрудников; тарифы; взаимодействие с поставщиками услуг; наличие лицензии (проверить можно на месте). Если ни одна компания не устраивает жильцов, можно создать ТСЖ. Для этого нужно провести общее собрание собственников, которое может быть очным или заочным. Готовится повестка собрания: о проведении собрания в форме очно-заочного голосования; о расторжении договора управления; о выборе способа управления; об утверждении новой УК, условий договора и тарифов, о сроках передачи документации (за 30 дней до того, как закончится действие старого договора). Рекомендуется передать документы через 2-3 дня после проведения собрания. Если документация утеряна, старая управляющая компания обязана её восстановить за свой счёт.
Необходимо включить в повестку вопросы: о сроках передачи накопленных средств после расторжения договора управления; о способе оповещения собственников о результатах собрания; о месте хранения протокола собрания.
О собрании нужно оповестить собственников за 10 дней до намеченной даты. Уведомление старой управляющей компании должно быть сделано в течение 5 рабочих дней. Договор с новой УК (нужна подпись более 50% собственников – ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) можно заключить сразу на собрании. После этого управляющая компания подаёт заявление в орган государственного жилищного надзора. В лицензию управляющей компании вносится новый дом в течение 10 рабочих дней. Оплачивать счета в новую управляющую компанию, говорит юрисконсульт, жильцы могут после включения их дома в лицензию. Это можно сделать, проверив сведения на сайте органов государственного жилищного надзора. Если кто-то из жителей оплатил услуги ЖКХ вперёд на несколько месяцев, нужно подать заявление на перерасчёт.
