Когда сделку с жильём могут признать недействительной и как этого избежать?

Эксперт по недвижимости Фатима Керимова заметила, что заключить ничтожную или оспоримую сделку на вторичном рынке недвижимости легче, чем кажется. Основной документ для оформления сделки купли-продажи недвижимости – соответствующий договор. И хотя это надёжный формат, замечает эксперт, но участники сделки или третьи лица могут сделать так, чтобы сделку по квартире признали недействительной.
Чаще всего основанием для прекращения договора является существенное нарушение его условий. Со стороны покупателя - невнесённая оплата или её часть; со стороны продавца - уклонение от государственной регистрации права собственности на квартиру или передача её покупателю в состоянии, которое не соответствует условиям заключённого договора.
Недействительные сделки, говорит Керимова, бывают двух видов– ничтожные и оспоримые. Первые не ведут к юридическим последствиям, поскольку недействительны без признания их таковыми судом. Для признания сделки оспоримой нужно решение суда. Если ни одна из сторон в суд не обратилась, то сделка порождает правовые последствия как самая обычная: каждая из сторон должна вернуть то, что получила по договору. В Гражданском кодексе Российской Федерации предусмотрены основания для расторжения договора купли-продажи квартиры и соответственно, для признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. Но если обязательства сторон исполнены, и имущество по договору купли-продажи передано покупателю, то Росреестр откажет в расторжении договора. При этом следует учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданный объект недвижимости не является препятствием для расторжения договора. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не расплатился, продавец вправе потребовать расторжения договора.
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Или если стороны заключили сделку в неправильной форме.
Если стороны устно договорились о покупке квартиры или не поставили подписи на документе, договор считается недействительным.
Случается, сделка нарушает закон, поскольку заключается для вида. Например, когда родственник банкрота покупает у него недвижимость в несколько раз ниже стоимости.
Притворную сделку тоже заключают не по-настоящему – ею хотят прикрыть другой договор. Сделка недействительна при дарении квартиры, когда продавец и покупатель по каким-либо причинам не хотят заключать договор купли-продажи, вместо него подписывают договор дарения, передавая при этом деньги.
Расторгается договор, когда одна из сторон по суду признана недееспособной. В таком состоянии человек не всегда осознаёт, что его возможностями могут воспользоваться недобросовестные продавцы или покупатели недвижимости. Потребовать признания недействительности сделки, совершенной недееспособным человеком, который не понимал значения своих действий, может его опекун.
Если человек дееспособен по формальным признакам, отмечает эксперт, но при этом не может в момент заключения договора понимать значения своих действий, в этом случае вполне возможно оспаривание сделки в суде (ст. 177 ГК РФ).
Сделки с недвижимостью, где собственником является несовершеннолетней, не могут проходить без согласия органов опеки. Без него сделки с детьми до 14 лет считаются ничтожными, а с 14 до 18 - оспоримыми.
Если нет брачного договора, супругу, покупающему или продающему квартиру, нужно нотариальное согласие другого супруга. Если его не оформить, в дальнейшем супруг, которого не спросили, может оспорить сделку в суде.
Человек, признанный банкротом, в процедуре реструктуризации долгов не может совершать некоторые сделки без согласия финансового управляющего.
Если сторона сделки неправильно представляла себе её предмет, сторону или существенные условия, она может её оспорить. К примеру, человек купил земельный участок для строительства дома, но потом оказалось, что строить на этой земле запрещено. Или в договоре продавец указал одну площадь недвижимости, а на самом деле она меньше. Но нужно иметь в виду, говорит Керимова, что при оспаривании таких сделок необходимо будет убедить суд, что покупатель проявил должную осмотрительность - проверил недвижимость перед сделкой, но его ввели в заблуждение.
Если кому-то из участников пришлось заключить договор из-за того, что к нему применили насилие или угрожали, потерпевший может оспорить сделку.
Это же касается ситуации, когда сторону сделки намеренно обманули.
Например, если оценщик специально сильно занизил настоящую стоимость квартиры.
Признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной, замечает Керимова, иногда приравнивается к кабальной сделке. Это значит, что человек был вынужден заключить договор из- за стечения тяжелых жизненных обстоятельств, а другая сторона этим воспользовалась. То есть, если вы хотите оспорить сделку, докажите, что она нарушает ваши права или охраняемые законом интересы, в частности, что она повлекла неблагоприятные для вас последствия, советует эксперт.
Чтобы стороны вернули друг другу всё то, что получили по ничтожному договору, к нему нужно применить последствия недействительности сделки. Иск с таким требованием можно подать в течение трёх лет. Срок исчисляется с дня, когда стороны приступили к исполнению ничтожного договора. На обращение в суд по оспоримой сделке времени меньше – один год. В этом случае срок начинается с дня, когда участник сделки узнал о признаках её недействительности.
Объясняя, что именно нужно проверять перед покупкой квартиры, эксперт по недвижимости Фатима Керимова заметила, что прежде всего необходимо соответствовать критериям «добросовестного покупателя», т. е. перед сделкой полностью проверить продавца и квартиру. Что можно и нужно проверить: поинтересоваться у соседей, действительно ли продавец живёт в этой квартире, и зафиксировать это письменно. Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансового лицевого счёта, справку об отсутствии долгов и так далее. Постараться собрать информацию о всех настоящих и бывших собственниках, а также о временно и постоянно проживающих или ранее проживавших в квартире. Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект. Проконтролировать, нет ли нарушений имущественных или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.
Если сделка заключается по доверенности, проверь документ у нотариуса.