Как взыскать компенсацию с застройщика за недостатки отделки?
Юрисконсульт Надежда Назарова сослалась на федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», согласно которому застройщик обязан обеспечить соответствие по качеству объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Кроме того, замечает эксперт, заказывая отделку квартиры у застройщика, дольщик должен знать, что на возникающие правоотношения распространяются нормы «Закона о защите прав потребителей», предусматривающие повышенный размер ответственности застройщика за некачественные работы. В связи с особенностями долевого строительства практически ни один застройщик не передаёт объект долевого строительства в срок, указанный в договоре. И в связи с тем, что за просрочку передачи объекта предусмотрена ответственность в виде неустойки, а предусмотрительный застройщик старается минимизировать свои риски, квартиры зачастую передают с многочисленными дефектами отделки. Если застройщик выполнил отделку некачественно или отделка не соответствует условиям договора, то дольщик по своему выбору вправе потребовать: безвозмездное устранение недостатков в разумный срок; соразмерное уменьшение цены договора (взыскивается стоимость устранения недостатков согласно заключению специалиста); возмещение понесённых дольщиком расходов по оплате работы и строительных материалов; расторжение договора при существенном нарушении.
На практике, говорит эксперт, максимально действенный способ защиты дольщика в подобных случаях – уменьшение цены договора долевого участия и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчёту специалиста.
В зависимости от типа отделки квартиры (черновая, предчистовая, чистовая) требования к качеству будут разные. При чистовой отделке, как правило, стоимость выявленных недостатков существенна, так как объём того, что застройщик должен сделать, значительно больше, чем в других вариантах.
Если дольщик предъявит застройщику требования об уменьшении цены договора, то размер компенсации рассчитывается исходя из заключения эксперта.
Если была назначена судебная экспертиза, при определении размера компенсации ориентируются на выводы судебного эксперта. Если дольщик самостоятельно устраняет строительные дефекты и требует от застройщика компенсацию расходов, то её размер определяется исходя из фактических затрат, но должны быть подтверждающие документы. Кроме того, дефекты до их устранения необходимо зафиксировать – потребуется заключение специалиста для суда.
Чтобы получить компенсацию за недостатки в отделке от застройщика, объясняет Назарова, первое, что надо сделать – принять квартиру, второе – заказать заключение строительного эксперта с оценкой стоимости устранения допущенных недостатков. Нужно заблаговременно уведомить застройщика по юридическому адресу о дате и времени осмотра квартиры (актуальный адрес застройщика должен быть на сайте Федеральной налоговой службы). Для многих судей такое уведомление имеет важное значение.
По результатам строительного технического исследования эксперт подготовит заключение с описанием недостатков в отделке и нарушенных застройщиком строительных норм и правил, а также со сметным расчётом стоимости восстановительного ремонта.
Затем нужно направить застройщику претензию с требованием о выплате компенсации с приложением копии заключения. В претензии следует указать требования к застройщику. Она направляется заказным письмом с описью его содержания. Если застройщик не исполнит требования добровольно, то тогда остаётся судебная защита интересов дольщика.