Как правильно заключить договор аренды жилья, чтобы съехать с квартиры без штрафов?
Юрисконсульт Надежда Назарова заметила, что договор найма жилья устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты и сроки проживания. Договоры бывают краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью продления и повышение оплаты, так как договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключённым лишь с этого момента. Краткосрочный договор признаётся заключённым с момента его подписания и госрегистрации не требует.
В договоре прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передаётся. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, отмечает эксперт, тем прозрачнее отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон. В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платёж в виде депозита. Такой депозит покрывает сломанную технику, испорченную мебель, разбитые окна, стекло и прочие последствия неаккуратности жильцов.
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (всё ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать это в договоре.
Ещё один важный момент – проверка документов, подтверждающих, что вы имеете дело с собственником квартиры. Документы должны быть оригиналами, а не копиями. Для подстраховки можно заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав.
В договоре, говорит Назарова, есть обязательные условия, без которых он не действует, и дополнительные условия, которые можно указать по желанию. Если этого не сделать, будут действовать общие нормы закона. В обязательных условиях договора прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, площадь и кадастровый номер, детальный перечень имущества в квартире, передаваемое в пользование. Также необходимо указать, что снимаемое жильё не находится в залоге и не обременено правами других лиц. «Стороны договора» прописывают свои паспортные данные. Если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если хозяин квартиры увидит, что в квартире живут люди, не предусмотренные договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
Стороны сами определяют срок договора: если его не указали, действие договора считается бессрочным.
Необходимо прописать размер оплаты, сроки её внесения и порядок. Если оплата осуществляется наличными, то прописывают необходимость расписки в получении денег.
Также следует отметить, как и кем оплачиваются платежи за интернет и коммунальные услуги. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты, а также неустойка за просрочку. Отдельным пунктом, замечает эксперт, следует прописать порядок внесения и возврата депозита (как правило он равен месячной оплате). Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев – это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита, для чего нужно чётко прописать пункты, когда он не возвращается, чтобы избежать неприятных ситуаций.
Наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания людей, указанных в договоре, а не в иных целях, например, для организации маникюрного салона или иного бизнеса, если это не указано в договоре. В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке.