Что считается самовольной постройкой, и как можно её узаконить?
Юрисконсульт Надежда Назарова заметила, что самовольной постройкой признаётся та недвижимость, которая сооружена без законных согласований и без разрешения или с нарушением градостроительных норм. Самовольным будет строение, возведённое на земельном участке, если он не принадлежит тому, кто построил на нём объект, или участок не предназначен для строительства такого объекта. 
Эксперт замечает, что нарушения должны быть установлены на дату начала стройки и быть действующими на дату выявления самовольной постройки. Нельзя признать постройку самовольной, если на начало строительства не было выявлено ограничений для этого. Также строение не признают незаконным, если собственник участка не знал и не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке. 
С вступлением в силу федерального закона № 339 ФЗ в большинстве случаев решение о сносе принимает суд. В ходе судебного разбирательства фактический собственник может отстоять свою постройку. В таком случае, если суд встанет на сторону собственника, самострой необходимо будет привести в соответствие с требованиями застройки: например, изменить планировку или уменьшить количество этажей. 
По закону местные власти могут повлиять на судьбу самостроя в двух случаях: участок не был оформлен в собственность до начала работ или категория земель и действующие ограничения не позволяют строить подобные сооружения. Муниципальные власти также могут принять решение о приведении самостроя в соответствие с нормами, затем узаконить его. 
При этом, замечает эксперт, согласно постановлению пленума Верховного суда РФ, они не вправе принимать решение о сносе объекта, в том числе реконструированного, например, в случае самовольного возведения пристройки к жилому дому, если право на объект, или его часть зарегистрирована в ЕГРН. Однако в суд с таким требованием обратиться можно. 
Срок для сноса или реконструкции постройки, объясняет Назарова, зависит от вида самостроя и прописан в постановлении органа власти или решении суда. В течение этого времени владелец участка обязан разобраться с постройкой сам. Если этого не произойдёт, самострой снесут муниципальные службы, а собственнику выставят счёт. Максимальный срок для исполнения решения суда или муниципальной власти – один год. Когда самострой по решению суда или муниципальных властей нужно привести в соответствие с нормами, могут дать срок больше: от шести месяцев до трёх лет. 
Говоря о последствиях нелегализованного самостроя, Назарова пояснила, что в худшем случае его снесут. Но КоАП РФ также предусматривает денежный штраф, который придётся заплатить, даже когда вы хотите узаконить постройку. Размер штрафа для физических лиц до 5 тысяч рублей; для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей – до 50 тысяч рублей; для юридических лиц – до 1 миллиона рублей. Эксперт отмечает, что оплата штрафа не даёт отсрочек и не отменяет требования о сносе самостроя. 
Самострой точно не снесут, если это жильё, и оно возведено на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства (если последние расположены в населённых пунктах). 
Узаконить самострой по-прежнему можно и по «дачной амнистии». Этот способ подойдёт для жилых и надворных строений на участке для садоводства, для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства в пределах населённого пункта. Для этого понадобится отправить в Росреестр документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, на котором возведена такая постройка, а также технический план объекта. 
Порядок легализации и сноса самостроев регламентируется ФЗ № 339. Для легализации построек есть три способа: получить официальное разрешение на строительство; установить право собственности в судебном порядке в соответствии со статьей 222 ГК РФ; получить решение Градостроительной земельной комиссии. Самострой может легализовать наследник, которому перешло право на земельный участок с самовольной постройкой. 
Если самострой создан в период брака или в результате реконструкции объекта, принадлежащему одному из супругов, то иск о признании права общей собственности на самовольную постройку вправе предъявить каждый из супругов.
Кроме того, самовольную постройку может узаконить тот, кому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного бессрочного пользования.