Как выселить жильцов из арендуемой ими квартиры, если она срочно понадобилась для своих целей?
По словам юрисконсульта Надежды Назаровой, в корне неверный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, – выставить в подъезд вещи и поменять замки. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если они нарушают общественное спокойствие и все пункты договора – вторгаясь в квартиру, вне закона становится именно собственник. Самоуправство, говорит юрисконсульт, иногда оборачивается даже уголовным делом.
Кроме того, квартиранты вполне могут обвинить хозяева жилья в краже дорогих вещей или крупной суммы денег. Доказывать ложность таких обвинений придётся хозяину. Соответственно, в этом деликатном вопросе лучше ни на шаг не отступать от буквы закона.
Что именно можно сделать, в каждой ситуации зависит от нескольких условий: есть ли договор найма с жильцами; что в нём прописано об условиях досрочного расторжения; нарушали ли жильцы какие-то пункты.
Люди могут отказаться съехать, даже если незаконно живут в квартире. Например, квартира сдавалась знакомым, и договор решили просто не заключать, понадеявшись на порядочность. В этом случае необходимо первым делом вызвать полицию для составления протокола о незаконном проживании. Этот протокол станет основанием для заявления в суд.
Важный момент: если вы при этом регулярно получали арендную плату от жильцов, но не платили налоги, санкции скорее всего грозят и вам тоже.
Выселять образцовых жильцов, замечает Надежда Назарова, не только непорядочно, но и практически невозможно. Соответственно самое правильное решение в этой ситуации – поиск компромисса. Если жильцы въехали совсем недавно, узнайте об их договорённостях с риелтором: нередко риэлтор обязан бесплатно найти клиенту новое жильё, если с первым вариантом не сложилось. Предложите помощь с поиском другой квартиры и выселением, денежную компенсацию или помощь с переездом.
Но в случае, если квартиранты не освобождают квартиру по вашей просьбе, выселить их не получится даже через суд – закон будет на их стороне, говорит Назарова. Вы потратите время, деньги и нервы, но не сможете выгнать примерных жильцов.
Выселить жильцов, нарушающих договор, даже если в документе не описаны условия, при которых вы вправе их выселить, можно по закону, если: нарушались сроки оплаты; причинён вред квартире; жильё используют не по назначению, даже после предупреждения собственника; систематически нарушаются права и интересы соседей. В частности, систематически досаждать соседям – это три раза и больше. Выселить квартиросъёмщика можно не только за его личное поведение, но и действия людей, за которых он несёт ответственность – детей или гостей. Нарушение условий оплаты для краткосрочного договора – дважды задержать плату, для договора, заключённого больше   чем на один год, - 6 месяцев неплатежей. При этом оплата не в полном размере тоже считается неоплатой.
Если вы сомневаетесь в том, что жильцы освободят квартиру добровольно по первому требованию, лучше сразу оформить претензию письменно. В претензии нужно описать ситуацию, сославшись на статью 687 Гражданского кодекса РФ и приложить подтверждения о нарушении – например, выписки со счёта, свидетельствующие, что квартиранты не платят вовремя, или фотографии, доказывающие, что жильцы портят квартиру. В претензии нужно чётко оговорить требование об освобождении квартиры.
Если в договоре не прописан срок, в который квартиросъёмщики должны выселиться, нужно его выбрать самостоятельно, и он должен быть разумным.
Если претензия не имеет эффект, то придётся обращаться в суд и выселять арендаторов принудительно, но даже тогда претензия пригодится и в суде. Заявление нужно подать мировому судье, обслуживающему участок, если цена вопроса меньше 50 тысяч рублей, или в районный суд, или если речь идёт о большей сумме. В заявлении указывают какие действия или бездействие должны быть признаны незаконными, какие ваши права были нарушены. Нужно быть готовым к тому, предупреждает Надежда Назарова, что суд может не выселить квартирантов сразу, а сначала назначит им время для исправления поведения плоть до 1 года. Если квартиранты отказываются освобождать квартиру даже после решения суда, на помощь придут судебные приставы. Только они вправе насильно выселить жильцов из квартиры, подчёркивает, Назарова. Никто, включая полицейских, не имеет права принудительно выселять даже незаконно проживающих квартирантов.