Что такое титульное страхование и спасёт ли оно ипотечную квартиру, если продавца обманули мошенники?

По словам юрисконсульта Андрея Скопинцева, под термином «титул» в страховании понимается право собственности на имущество. Чаще всего он применяется в отношении прав на недвижимость – квартиру или её часть, дом, земельный участок, нежилые здания (офисы, склады, производственные помещения). Соответственно, титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество в случае, если суд признает сделку недействительной. В отличие от обычной страховки квартиры, страхование титула не предусматривает выплату компенсации при повреждении или уничтожении имущества – объектом защиты являются права на неё, которые переходят к собственнику от предыдущего владельца. Иными словами, поясняет эксперт, титульное страхование обеспечивает юридическую чистоту сделки. Если стандартное ипотечное страхование – страхование залога квартиры защищает интересы банка, то титульное призвано защитить интересы покупателя жилья.

Убережёт ли титульное страхование от потери квартиры, вопрос спорный. В последнее время в текстах договоров титульного страхования прописывается, что страховка не покрывает расходы и убытки, связанные с утратой прав на имущество вследствие обстоятельств, описанных в статьях 177, 178 и 179 Гражданского кодекса РФ. Статья 177 ГК РФ говорит о недействительности сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. Статья 178 ГК РФ оговаривает недействительность сделки, совершённой под влиянием существенного заблуждения. Статья 179 ГК РФ определяет недействительность сделки, совершённой под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Получается, отмечает эксперт, что ряд страховых компаний не компенсирует убытки, если человек останется без квартиры, но с ипотекой, когда продавец заявит, что находился под влиянием мошенников.

В рамках титульного страхования покупатель жилья может получить выплату, если:

будут обнаружены наследники квартиры, о существовании которых ранее не было известно;

квартира продана по поддельным документам как в делах, связанных с мошенническими схемами отчуждения жилья; 

третьи лица будут оспаривать приватизацию или предыдущие сделки. 

При оформлении титульного страхования, говорит Скопинцев, нужно указать на конкретные пункты, в которых прямо будет сказано, что «возвращение квартиры продавцу, находящемуся под влиянием мошенников, – это страховой случай, вследствие которого полагается компенсация».

Также нужно помнить, что сроки исковой давности (периода, за который можно оспорить сделку) составляют по разным основаниям либо 1 год (оспоримая сделка), либо 3 года (ничтожная сделка). Если человек покупает полис титульного страхования, говорит юрисконсульт, то следует проследить чтобы срок его действия составлял три года. Также следует обратить внимание на сумму страхования. Она не должна быть ниже рыночной стоимости квартиры.