Что нужно проверить перед покупкой квартиры?
Юрисконсульт Руслан Шогенов пояснил, что в первую очередь нужно обязательно уточнить у продавца, сколько всего собственников недвижимости, и посмотреть паспорта каждого из них. Нужно тщательно проверить все данные. Они должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются – предыдущие данные можно увидеть на странице «Ранее выданные паспорта». Следует внимательно смотреть на срок действия паспорта, фото, убедиться, что на фото именно тот человек, который представился вам собственником. Далее проверьте документы на жильё: свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации. Обратите внимание на данные участников сделки, на адрес квартиры, площадь недвижимости, существенные условия договора. Обязательно следует запросить у продавца выписку из ЕГРН – не более чем за 3 дня давности. Обратить внимание нужно на количество собственников, на их данные. Они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия – например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что займёт время.
Если жильё было куплено в ипотеку, попросите продавца предоставить документы, подтверждающие её погашение.
Если в числе собственников несовершеннолетние, может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.
Если квартира куплена в браке, то потребуется согласие супруга, даже если на момент продажи они уже развелись. Обратить внимание следует на дату оформления, нотариальное заверение и данные супругов.
Необходимо попросить продавца предоставить вам справку о зарегистрированных лицах. Получить её можно в управляющей компании, МВД, МФЦ, на сайте «Госуслуг». Договоритесь с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите справку ещё раз – в ней никто не должен значиться.
Потребовать нужно и справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Кроме того, вы можете просто попросить последние квитанции за квартиру. И хоть долги предыдущего владельца за коммунальные услуги не переходят на нового, указывает Шогенов, всё же никому лишние разбирательства не нужны.
Если у продавца есть несовершеннолетние дети, потребуется запросить справку об остатке маткапитала, которая позволит вам убедиться в том, что его не использовали при покупке недвижимости. Если продавец использовал материнский капитал на покупку недвижимости и не выделил доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы.
В тех случаях, когда квартиру продаёт представитель собственника, необходимо убедиться в том, что у него есть доверенность, причём нотариально заверенная, что она подлинная. Проверить это можно с помощью специального сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Нелишним будет проверить и самого нотариуса – на сайте нотариата. При этом саму сделку купли-продажи, замечает юрисконсульт, не следует проводить без личного присутствия собственника жилья во избежание мошенничества.
Информация о наличии судебных дел тоже является критически важной. Такие сведения хранятся на разных судебных порталах. В ГАС «Правосудие» можно посмотреть разбирательства с участием продавца, которые рассматривают в судах общей юрисдикции и мировые судьи. Картотека арбитражных дел покажет судебные споры в арбитражных судах, информацию об исполнительных производствах можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов.
Руслан Шогенов предупреждает, что продавец квартиры может находиться в процессе банкротства или уже быть банкротом. И лучше узнать об этом до покупки жилья, поскольку это чревато признанием сделки недействительной. Проверить человека на банкротство можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Для этого нужно лишь ввести фамилию, имя, отчество продавца недвижимости.
Справка из психоневрологического диспансера лишь косвенно доказывает, что продавец отдаёт отчёт в своих действиях и решил продать квартиру в здравом уме. То есть никаких гарантий она не даёт. Но запросить её стоит.
Требуйте оригиналы документов, не принимайте никаких копий, в том числе и заверенных.
При подготовке к сделке, говорит эксперт, задавайте любые волнующие вас вопросы. Если продавец раздражается, уходит от ответа или торопит, это повод насторожиться.
Если проверку квартиры доверить специалистам, покупатель получает правовое заключение по приобретаемой недвижимости и сертификат на возмещение стоимости объекта недвижимости. В этом случае покупателю гарантируют возмещение стоимости жилья при утрате им права собственности на рекомендованный специалистами к покупке объект. Максимально возможная сумма возмещения по сертификату до 50 миллионов рублей в ипотечных сделках и до 25 миллионов – в неипотечных.
