Застройщик арендовал землю под строительство многоквартирного дома, но потом столкнулся с массой трудностей, которые в конечном итоге привели к судебному спору между городскими властями и строительной фирмой, где первые требовали снести самовольное строение, а вторые – узаконить его.
Дело слушалось множество раз, дойдя до кассационной инстанции, которая установила, что городские власти считают возведённый обществом объект самовольным строением, подлежащим сносу. В свою очередь строительное предприятие требует признать право собственности на него. Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования горадминистрации, руководствовался ст. 222 ГК РФ, Градостроительным кодексом, а также разъяснениями пленума Верховного суда РФ и пленума Высшего арбитражного суда РФ. Он исходил из того, что общество на спорном земельном участке занялось строительством многоквартирного жилого дома без разрешения и с существенными нарушениями градостроительных норм и правил.
Не усмотрев доказательств принятия предприятием надлежащих мер к легальному созданию объекта, в частности, к получению разрешения, апелляционный суд посчитал, что имеются основания для сноса недостроенного дома. Между тем, указывала кассационная судебная инстанция, при рассмотрении спора не было учтено, что самовольной постройкой признаются здания, возведённые на месте, для этого не предназначенном, либо без получения соответствующих согласований.
Право собственности на самовольную постройку, отмечал президиум ВС КБР, может быть признано судом за тем, в чьей собственности, наследуемом владении, постоянном пользовании находится земельный участок, где создана постройка, при одновременном соблюдении условий: если у застройщика есть право, допускающее стройку; если объект соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. При отсутствии профессиональных заключений, способных дать квалифицированные ответы на эти вопросы, суд назначает экспертизу.
Кассационная судебная инстанция подчёркивала, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо было установить, принимались ли надлежащие меры для получения разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.
Президиум ВС КБР указал на имеющееся в деле постановление уполномоченного органа о выделении данного участка земли под строительство многоквартирных домов от трёх до девяти этажей с плотностью застройки, не превышающей предельных показателей, предусмотренных строительными, санитарными, противопожарными и экологическими нормами. При применении судами первой и апелляционной инстанций статьи 30.1 Земельного кодекса в обоснование необходимости проведения торгов и возникшего из-за этого нарушения прав других лиц не было учтено, что общество обладало исключительным правом аренды данного участка земли и поэтому не может нарушать права иных лиц.
При рассмотрении спора предприятие неоднократно заявляло ходатайства о проведении судебной экспертизы, на что апелляционная инстанция возражала, что такой необходимости нет. Между тем, считая строительно-техническое заключение, представленное фирмой, недопустимым доказательством, так как оно выполнено по заказу заинтересованной стороны, суд апелляционной инстанции отказал в назначении судебной экспертизы, тем самым нарушив ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не обеспечив полноту и объективность при сборе и исследовании доказательств.
Кассационный суд посчитал, что в вынесенных по делу судебных актах имеются существенные нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем они подлежат отмене. На новом рассмотрении дела в суде первой инстанции исковое заявление о легализации постройки было удовлетворено.