Судебный спор показал, на что обращать внимание при покупке вторичного жилья. Выводы были сделаны после разбора ситуации, связанной с покупкой квартиры у собственников, среди которых были дети.
Известно, что жильё на вторичном рынке дешевле новостроек. Но, как оказалось, и рисков потерять только что приобретённую квартиру и деньги при такой покупке больше. Особенно если продавец – семья с маленькими детьми.
Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки ещё ни о чём не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем. Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено жильё, равноценное продаваемому. А если это условие не выполняется, то уже проведённую сделку купли-продажи легко признают незаконной.
Подобная ситуация возникла при продаже Галиной Р. квартиры, в которой были прописаны двое несовершеннолетних детей. Каждому принадлежало по одной трети доли. На продажу женщина получила письменное согласие органов опеки. При этом было выдвинуто условие – квартиру продать можно, если одновременно будет приобретена другая, в которой дети получат по одной трети доли. Сообщить о покупке государственному органу надо было в течение месяца после продажи жилья.
Сделка состоялась, новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и вселилась в квартиру. Но пожить там ей не удалось, так как прежняя владелица, вопреки договорённости, не приобрела для детей новую квартиру, о чём упоминалось при даче согласия органа опеки. Галина таким образом нарушила предписанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.
Новая хозяйка обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нём не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, не уточнялось, на какой счёт переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей. Ещё был назван такой аргумент – при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а её как покупательницу не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жильё несовершеннолетним.
Суд с доводами опеки полностью согласился и удовлетворил иск, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жильё вернули в собственность прежней владелицы и её детей. Покупательнице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.
Суд второй инстанции отменил это решение и принял новое, отказав опеке, а заодно и истице. По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жильё и нарушила договорённость с органом опеки, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным. Сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена, и оснований для признания её недействительной нет.
Орган опеки и попечительства с таким отказом не согласился и дошёл до кассационной инстанции. Там материалы спора изучили и с выводами апелляции не согласились. При этом кассационный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса: ст. 168 (сделка, противоречащая закону) и ст.173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия государственного органа).
Кассационный суд подчеркнул: в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сама ссылалась. Хотя должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или, напротив, свидетельствуют о её ничтожности.
Суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей – того, что средства от продажи квартиры попали на их счёт в банке или были израсходованы в их интересах.
На новом рассмотрении дела договор купли-продажи был признан недействительным, интересы детей были защищены.