Нам сдали квартиру по договору долевого участия, где вместо обещанных застройщиком межкомнатных дверей пустота. На подоконниках остались куски цемента, а неровности видны даже с лестничной площадки. Можно ли попросить заменить квартиру? 

Юрисконсульт Андрей Скопинцев заметил, что по закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям соглашения, технических и градостроительных регламентов, отвечает проектной документации и иным обязательным требованиям. В числе недостатков, которые позволяют заявлять претензии к застройщику, неправильное расположение коммуникаций, отклонение высотных отметок пола и потолка от горизонтали и стен от вертикали, механические повреждения входных дверей, отсутствие предусмотренных проектом внутрикомнатных перегородок; превышение толщины швов кладки перегородок и ограждающих конструкций, трещины в стене, отсутствие газо- и теплоснабжения, электрощитов, плесень, изменение расположения комнат, отсутствие систем вентиляции; протекание наружных стен и другие. Даже неубранный строительный мусор и остатки цемента на подоконнике являются основанием для предъявления претензии. Участник долевого строительства должен попросить застройщика составить акт с перечислением дефектов и до удовлетворения всех требований не подписывать документы о приёмке квартиры. Компании придётся платить неустойку за просрочку сдачи жилья и нести расходы на содержание квартиры (коммунальные платежи) до подписания акта приёма-передачи недвижимости.

По закону участникам долевого строительства доступно несколько способов защиты, но среди них нет права требовать замены некачественный квартиры. Вместе с тем, замечает Скопинцев, если по этому поводу позаботиться заранее, записав такое условие в договоре, то тогда у дольщика имеется основание требовать замены квартиры. В письменном виде нужно попросить застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумные сроки, возместить расходы на устранение недостатков или соразмерно уменьшить цену недвижимости. Если акт о приёмке квартиры всё же подписан, нужно потребовать от застройщика устранить недостатки жилья в пределах гарантийного срока, который должен быть указан в договоре долевого участия. Если дефекты носят существенный характер или застройщик не устранил их в разумный срок, тогда дольщик может потребовать возврата уплаченной суммы за жильё и получить компенсацию сумм убытков, которые он понёс из-за расторжения соглашения. Если застройщик отказывается добровольно удовлетворять требования или не отвечает на письменные просьбы, обращайтесь в суд. 

Когда недостатки очевидны или претензии предъявили многие дольщики, шансы на досудебное урегулирование спора существенно возрастают, стоит подать коллективную претензию строительной фирме. Необходимо представлять максимум доказательств, которые подтвердят, что у квартиры имеются существенные недостатки: акты осмотра, фотографии, технические заключения с дефектной ведомостью, экспертные заключения и прочее. Суд может отказаться принять иск, если недостатки жилья возникли по вине жильца из-за ненадлежащей эксплуатации недвижимости уже после её приёмки. Кроме того, если дольщик устранил все повреждения самостоятельно, то ему придётся доказать, что он реально потратил ресурсы на эту работу.

По словам Андрея Скопинцева, в судах общей юрисдикции величина штрафов и процентов за пользование чужими средствами обычно варьируется от 100 до 150 тысяч рублей. Чтобы получить большую сумму, дольщики уступают свои права требования коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, которые взыскивают деньги с застройщиков в арбитражном судопроизводстве, где не снижают компенсацию и потребительский штраф до минимума и присуждают запрашиваемые суммы практически в полном объёме. В арбитраже бремя доказывания несоразмерности компенсации и потребительского штрафа перекладывается, что справедливо, на застройщика.