Арендатор, которому не было передано арендованное имущество в связи с нахождением его во владении другого лица на законном основании, не вправе требовать от не исполнившей обязательство стороны передачи арендованного имущества.
К такому выводу пришёл Верховный суд РФ, рассмотревший дело Сергея Н., который обратился в суд с иском к обществу об истребовании имущества из чужого незаконного владения, возложении обязанности передать земельные участки по договору аренды, взыскании убытков. В обоснование исковых требований он указал, что 14 января 2020 г. между ним и Геннадием К. было заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым ему были переданы права аренды на земельные участки. Соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке. Собственником этих земельных участков является общество, которое уклоняется от их передачи, в связи с чем ему причинены убытки. Сергей Н. просил суд истребовать из чужого незаконного владения земельные участки по договору аренды от 25 июля 2018 г., взыскать с общества в его пользу убытки, причинённые неисполнением договора аренды от 25 июля 2018 г. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований Сергея Н. отказано. Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями. При новом апелляционном рассмотрении суд отменил решение суда первой инстанции и принял новое решение, которым исковые требования Сергея Н. к обществу об истребовании имущества из чужого незаконного владения, возложении обязанности передать земельные участки по договору аренды, взыскании убытков удовлетворены частично. На общество возложена обязанность передать истцу спорные земельные участки. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Кассационным судом общей юрисдикции апелляционное определение оставлено без изменения. Между тем судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации отменила постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, указав, в частности, следующее.
В соответствии со статьёй 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определённую вещь в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрать эту вещь у должника и передать её кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Если вещь ещё не передана, отмечал ВС РФ, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Таким образом, указывал ВС РФ, арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причинённых убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишённого возможности использовать вещь по причине того, что она ранее была в целом передана другому арендатору, – требовать возмещения убытков и уплаты определённой договором неустойки, подчёркивал ВС РФ.
Из материалов дела следует, что при заключении соглашения об отступном между Геннадием К. и Сергеем Н. 14 января 2020 г. спорные земельные участки фактически не передавались, поскольку они находились во владении и пользовании Вячеслава Р.
Вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для возложения обязанности передать их Сергею Н. сделан без учёта названных положений закона, отмечал ВС РФ. Поскольку спорные земельные участки первоначально были переданы Вячеславу Р. и находились в его пользовании, суду апелляционной инстанции следовало установить, избрал ли истец надлежащий способ защиты с учётом его права требовать возмещения понесённых убытков и уплаты неустойки.
В связи с тем, что на момент заключения соглашения об отступном 14 января 2020 г. с Сергеем Н. арендатором спорных земельных участков и фактическим их пользователем являлся Вячеслав Р., суду также следовало дать оценку действиям Геннадия К. на предмет соответствия их требованиям закона о добросовестности ( ст. 1, 10 Гражданского кодекса РФ). Однако этого судом апелляционной инстанции сделано не было.
На новом судебном процессе Сергей Н. вышел в суд с требованием о возмещении ему Геннадием К. убытков и уплаты неустойки, которые были удовлетворены в полном объёме.