Кто должен делать ремонт в подъезде?

Эксперт ЖКХ Руслан Шогенов заметил, что подъезды относятся к общедомовому имуществу, как и коридоры, подвалы, чердаки, лестничные клетки, стояки отопления, фасады и так далее. Общее имущество принадлежат всем собственникам дома, именно они определяют, как его использовать и кто будет им управлять.
Есть три варианта. ТСЖ (некоммерческое объединение собственников) – жильцы сами следят за состоянием общего имущества и решают проблемы своими силами. Прямой способ управления могут выбрать жильцы дома, где не больше 30 квартир. В этом случае решение принимают на общем собрании собственников, но каждый владелец квартиры заключает отдельный договор со всеми поставщиками коммунальных услуг.
Если выбрана УК, то её главная задача, говорит Шогенов, – следить за состоянием общего имущества многоквартирного дома, исправностью коммуникаций, ремонтировать то, что вышло из строя. Что именно будут делать каждый год, решают на собраниях собственников. Там же определяют, делать ремонты своими силами или нанимать подрядчиков.
Если имуществом дома занимается управляющая компания, отмечает Шогенов, она же должна делать и ремонт в подъезде. Собственники квартир платят за содержание, текущий и капитальный ремонт. К содержанию дома относят такие работы, как техосмотр, мелкий ремонт, отладка системы отопления, уборка подъездов и дворов. Что должна делать конкретно управляющая компания, можно увидеть в заключаемом с ней договоре.
Текущий ремонт– это работы в случае аварии или если обнаружились значительные неисправности. Например, управляющая компания заделывает межпанельные швы, восстанавливает участок прохудившейся кровли, ремонтирует неисправный мусоропровод, лестницы и общедомовую проводку. Ремонт подъезда, отмечает эксперт ЖКХ, тоже относится к текущему ремонту.
Понятия «косметический ремонт подъезда» в Жилищном кодексе РФ нет. Капитальный ремонт – это работы по комплексному исправлению неисправностей, полной замене или восстановлению элементов многоквартирного дома. Скажем, стояки водоснабжения полностью меняют только во время капитального ремонта. Деньги на эти виды ремонта аккумулируют на разных счётах, их можно потратить только на определённые цели.
Оплатить капитальный ремонт крыши со счёта текущего ремонта не получится, говорит Шогенов. Деньги на капитальный ремонт хранят на специальном счёте многоквартирного дома или у регионального оператора. Сумма взносов в фонд капитального ремонта может собираться в минимальном размере, который устанавливают в каждом субъекте. Если собрание собственников решит, что этих денег недостаточно, оно может утвердить большую сумму сборов. Узнать, сколько уже накоплено на капитальный ремонт, можно в управляющей компании или в личном кабинете Государственной информационной системы ЖКХ.
Отремонтировать подъезд можно за счёт средств на текущий ремонт. За эти средства в подъезде можно провести следующие виды работ: зашпаклевать и покрасить стены или потолок; заменить оконные проёмы или стёкла; отремонтировать лестницы; установить поручни и покрасить их; устранить все имеющиеся повреждения; заменить светильники, почтовые ящики; поставить новую входную дверь и отремонтировать тамбур. Текущий ремонт, говорит Шогенов, должны делать не реже чем раз в три года или пять лет, в зависимости от состояния дома, его особенностей и количества квартир. Но если денег достаточно, ничто не запрещает заниматься благоустройством каждый год. На практике денег обычно не хватает на все желания жильцов.
Объясняя, как провести ремонт подъезда, Руслан Шогенов заметил, что просто написать заявление о ремонте в управляющую компанию недостаточно. Общее имущество принадлежит всем собственникам, так что и решение о ремонте они должны принимать совместно. Необходимо провести общее собрание собственников. Но бывают исключения: собственники квартир могут наделить совет дома правом решать, что именно и как ремонтировать. По закону совет дома должен быть в любом многоквартирном доме, которым управляет УК, но часто он существует только на бумаге. Совет дома выбирают на общем собрании раз в два года, а руководит им председатель. Тогда уже эти люди на своём заседании определяют, чего требовать от управляющей компании.
Общее собрание собственников проводят во втором квартале текущего года. Но если в течение года появляются какие-то проблемы или вопросы, которые нужно обсудить всем, организуют внеочередное собрание в любое время. Инициировать его может любой собственник. Собрание проводят в трёх форматах: очное голосование, заочное голосование (опрос каждого жителя или онлайн) и очно-заочное голосование, сочетающее оба формата.
Вне зависимости от формы голосования, говорит эксперт ЖКХ, нужно сообщить всем жильцам о предстоящем собрании минимум за 10 дней до него: например, повесить объявление у входа в подъезд. В нём обязательно указывают дату, форму проведения, вопросы, которые будут обсуждать. Каждый собственник квартиры участвует в собрании и голосует своей долей. Организатор получает в управляющей компании реестр всех собственников жилья, где указаны их данные, площадь принадлежащей им квартиры и доля, которой этот собственник будет голосовать. В голосовании по вопросу ремонта в подъезде должны участвовать больше 50% голосов. Если явится меньшее количество жильцов, говорит Шогенов, собрание не вправе принимать решение. Чтобы провести текущий ремонт, «за» должно проголосовать большинство из присутствующих. Если нет времени организовывать собрание самостоятельно, можно попросить об этом управляющую компанию. Такое обращение должны подписать собственники, у которых есть 10% голосов.
В случае с ремонтом подъезда, говорит эксперт ЖКХ, в первую очередь на собрании нужно утвердить перечень работ; смету на проведение ремонтных работ; источник финансирования, то есть деньги, собранные на текущий ремонт; сроки выполнения работ; ответственного – кто будет принимать выполненные работы. Если есть совет дома, обычно это председатель. Если нет, этим занимаются наиболее заинтересованные в ремонте собственники квартир.