Неисполнение застройщиком обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, приведших к ухудшению его качества, может являться основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения своих обязательств и расторжения договора.
К такому выводу пришёл суд, рассмотревший исковое заявление супругов Людмилы и Сергея С. о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым и взыскании уплаченных застройщику 1,5 миллиона рублей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что ответчик обязался построить трёхэтажный многоквартирный жилой дом и передать в собственность супругам двухкомнатную квартиру проектной общей площадью 45 квадратных метров и летнего помещения – лоджии – в 9 квадратных метров, а истцы обязались выплатить 1,5 миллиона рублей, что было ими исполнено. Через год Людмила и Сергей получили от застройщика уведомление о передаче им объекта строительства. Спустя десять дней после этого супруги обратились к строителям с претензией, в которой указали на несоответствие помещения требованиям закона и условиям договора, так как при входе в жилую комнату в верхней части дверного проёма отсутствует межкомнатная перегородка, оконные блоки на лоджии не установлены, окно в помещении ненадлежащего качества, трубы водопровода и отопления выполнены с использованием неармированных труб ПВХ, непригодных для использования в системе отопления в соответствии с ГОСТом, черновая отделка не соответствует СНиП, стены не оштукатурены, пол не выровнен стяжкой, в связи с чем они отказываются принимать помещение по акту приёма-передачи до устранения указанных недоработок.
Спустя два месяца истцы обратились к ответчику с повторной претензией, в которой просили за десять дней привести всё в порядок, предоставив экспертное заключение, согласно которому установлено около десятка отступлений от строительных норм и правил, а также использование некачественных материалов. Ещё через месяц строительная фирма отказала супругам в удовлетворении их претензии «в связи с её необоснованностью». Тогда же фирме было направлено уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате денежных средств. По делу были назначены и проведены две судебные строительно-технические экспертизы, в которых с одной стороны указывались недостатки в работе, а с другой отмечалось, что они устранимы, если потратить ещё 60 тысяч рублей. Признав одно из экспертных заключений не отвечающим требованиям относимости и допустимости в связи с тем, что экспертиза проведена без исследования рабочей документации, и отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались выводами второго эксперта, приглашённого заказчиком. Они пришли к выводу, что истцы не вправе отказаться от исполнения договора, поскольку не представили доказательств наличия существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для использования по назначению.
Между тем президиум Верховного суда КБР эти решения отменил, признав их ошибочными. Суд ссылался на ч. 1 ст. 7 закона об участии в долевом строительстве, согласно которой застройщик обязан передать квартиру, соответствующую условиям договора, требованиям технической документации и градостроительных регламентов. Часть вторая этой же статьи, отмечала кассационная судебная инстанция, гласит, что если объект создан с худшими качествами, чем в договоре, участник долевого строительства вправе (по своему выбору) требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или же возмещения своих расходов на устранение недоработок.
Часть 1 ст. 9 этого же закона, отмечал суд, позволяет дольщику в одностороннем порядке отказываться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей.
Кассационный суд отмечал: из материалов дела следует, что недостатки квартиры истцы обнаружили сами при первоначальном осмотре, в связи с чем была направлена претензия, которую частично удовлетворили. В дальнейшем супруги привлекли специалистов, и те установили, что техническое состояние жилья не соответствует условиям договора, строительным нормам и правилам, в связи с чем направили стройфирме новую претензию, которая не была удовлетворена. От устранения недостатков, отмечала кассационная судебная инстанция, ответчик отказался. Обстоятельства неустранения ответчиком в разумный срок заявленных истцами недостатков объекта, построенного с отступлением от условий договора и обязательных требований, установлены судами первой и апелляционной инстанцией, с чем также согласился президиум Верховного суда КБР. При таких обстоятельствах выводы судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований неправомерны. Ссылка судов на то, что выявленные в ходе экспертизы недостатки не относятся к существенным, являются устранимыми и позволяют использовать помещение по назначению, основана на неправильном толковании и применении положений ч.ч. 1 и 2 ст. 7, п. 2 ч. 1 ст. 9 закона о долевом строительстве. Заявленные требования супругов были удовлетворены в полном объёме.
