Управляющая компания, на которую возложена обязанность по эксплуатационному контролю за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования посредством периодических осмотров, имеет право требовать допуск своих представителей в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение.
Такое решение принял Верховный суд КБР, рассматривая в кассационном порядке спор между управляющей компанией и владельцами квартиры в многоэтажном жилом доме. Истец требовал обязать хозяев жилья обеспечить представителям управляющей компании допуск для осмотра квартиры. Управляющая компания получила информацию, что владельцы квартиры произвели перепланировку. Требование предоставить документы, подтверждающие законность перепланировки, ответчики игнорируют, в квартиру для осмотра и составления акта не пускают. Решая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции ссылался на положение ст. 31 и 161 ЖК РФ, в которых переччислены правила, в соответствии с которыми управляющая компания имеет право на осмотр внутридомового оборудования для предотвращения аварийных ситуаций.
Отменяя его решение, апелляционная судебная инстанция исходила из того, что основания для предоставления доступа в квартиру отсутствовали, поскольку в этих помещениях не имелось технического и санитарного оборудования, не было и самой аварийной ситуации. Апелляционный суд отмечал, что управляющая компания не представила доказательства наличия жалоб других собственников квартир, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями хозяев квартиры.
Президиум Верховного суда КБР признал это решение основанным на неправильном толковании нормы материального права. В этом решении указывалось на ч. 4 ст. 17 ЖК РФ: «Пользование жилыми помещениями осуществляется с учётом соблюдения прав и законных интересов других жильцов, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных нормативных правил, которые предписывают немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в управляющую компанию». Наниматель, отмечалось кассационной инстанцией, обязан в заранее согласованное время допускать в жилое помещение работников управляющей компании или иных уполномоченных лиц для контроля, надзора и осмотра технического и санитарного состояния жилья, а также для выполнения необходимых ремонтных работ.
Суд указывал на ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, которой определено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества. Правила и стандарты этих требований, подчёркивал суд, устанавливает Правительство РФ. Со ссылкой на нормы Градостроительного кодекса суд указывал, что обеспечение контроля за техническим состоянием зданий производится, в том числе, и путём осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния конструктивных и других характеристик надёжности и безопасности зданий.
Касаясь правил осмотра общего имущества, суд отмечал, что это делается собственниками помещений, лицами, привлекаемыми ими на основании договоров для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского объединения, в том числе управляющей организацией.
Президиум Верховного суда КБР указывал на пункт 34 правил содержания общего имущества: потребитель обязан допускать представителей исполнителя, в том числе работников аварийных служб органов государственного контроля и надзора, в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в любое заранее согласованное время, но не чаще одного раза в три месяца.
В резолютивной части решения Верховный суд отмечал, что по смыслу всех приведённых норм требования по техническому обслуживанию и текущему ремонту носят обязательный характер. Они относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, что является неотъемлемой частью процесса эксплуатации. Суд подчёркивал, что данные нормы определяют порядок обслуживания жилищного фонда для обеспечения его сохранности независимо от формы собственности, в связи с чем исполнитель, осуществляющий эксплуатационный контроль, имеет право допуска в любую квартиру в любое, но заранее оговорённое время не чаще одного раза в три месяца.
Отменяя апелляционное решение, президиум Верховного суда КБР признал его ошибочным, указав, что право требовать допуск в занимаемые потребителем помещения у представителя исполнителя имеется не только тогда, когда оно обусловлено аварийной ситуацией или жалобами других жильцов на нарушение их интересов. Такое право у исполнителя имеется в силу прямого указания закона, оно не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем.
