Возможно ли, чтобы земельный участок, находящийся в публичной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, был предоставлен в единоличную собственность только одного из владельцев объектов недвижимости?
В 1995 году на земельном участке, принадлежащем обществу, с его согласия фирма построила здание. По договору о его реальном разделе и определении идеальных долей, заключённому в 2016 году обществом и фирмой, стороны выделили доли каждого в праве совместной собственности на недвижимое имущество. Договор аренды между обществом и фирмой не заключался.
Ссылаясь на неуплату фирмой в добровольном порядке денежных средств в размере сбережённой арендной платы за фактическое пользование земельным участком, общество обратилась в суд с иском к фирме о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы.
Решением суда первой инстанции, оставленным в силе апелляционной, исковые требования были удовлетворены.
Президиум Верховного суда КБР отменил эти судебный акты, указав на п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, где установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Президиум ВС КБР пояснил, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием. Приватизация одним собственником земельного участка в той его части, которая необходима другому собственнику, нарушает исключительное право последнего на приватизацию земли.
Пунктом 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ установлено, что в случае если здание, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, они имеют право на его приватизацию в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Президиум Верховного суда КБР указал, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, которая проводится по желанию их обладателей.
Земельный участок, указала кассационная судебная инстанция, на котором расположены здания, принадлежащие нескольким собственникам, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одному из них. В случае если собственник объекта недвижимости готов реализовать своё право на выкуп, он вправе предъявить иск об установлении на землю права общей долевой собственности независимо от неделимости участка, отмечается в решении президиума ВС КБР.
На момент приватизации обществом на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, в отношении которых общество не могло не знать, что они принадлежат фирме на праве собственности. То обстоятельство, что при приватизации земельного участка фирма не зарегистрировала право собственности на эти объекты в государственном реестре, не могло служить основанием для приватизации публичного земельного участка без учёта правил ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Отменяя вынесенные судами решения, кассационная инстанция отмечает: в связи с тем, что фирма имеет право на общую долевую собственность на спорный земельный участок, размер доли сторон подлежит определению в рамках другого дела. Фирма обязана уплачивать земельный налог пропорционально своей доле. В случае если земельный налог за весь участок был уплачен одним из собственников, он вправе требовать возмещения расходов второй стороной.