Что такое ЕГРН
О том, что такое Единый государственный реестр недвижимости и из каких частей он состоит, рассказывает руководитель Управления Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике Виталий Дмитриев.
– Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – это свод достоверных и систематизированных сведений о недвижимости, которая поставлена на кадастровый учёт, о зарегистрированных правах на неё, основаниях их возникновения, правообладателях и других данных.
ЕГРН ведётся с 2017 года Росреестром и его территориальными органами. Необходимо отметить, что в ЕГРН содержатся сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) и реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которые велись ранее. При этом дополнительное подтверждение этих сведений не требуется.
Кадастр недвижимости, входящий в состав ЕГРН, содержит основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. Например, в качестве основных указываются вид объекта, его кадастровый номер, описание, площадь, а в качестве дополнительных – кадастровая стоимость, адрес объекта (при наличии), категория земель, результаты проведения земельного надзора, наличие спора о границах участка, назначение здания, сооружения и помещения.
Также в структуру ЕГРН входит реестр недвижимости. В нём содержатся сведения о правах, ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, сделках с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации (их перечень приведён в законе о госрегистрации) и дополнительные сведения. К ним относятся, например, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права.
Ещё одной составной частью ЕГРН является реестр границ. В этот реестр вносятся, например, сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, об административно-территориальном делении, утверждённом проекте межевания территории, о публичных сервитутах.
Помимо указанных реестров ЕГРН содержит также реестровые дела, книги учёта входящих документов и кадастровые карты. Порядок ведения ЕГРН утверждён Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943.
Сведения ЕГРН, по общему правилу, являются общедоступными. Поэтому при необходимости граждане могут получать их как через офисы МФЦ, так и в электронном виде. Кроме того, со сведениями кадастра недвижимости граждане могут ознакомиться с помощью Публичной кадастровой карты размещенной в сети Интернет.
Как купить квартиру без посредников
Самостоятельная покупка квартир имеет свои риски. Но посредники, к помощи которых зачастую прибегают граждане, обычно не обладают какими-либо уникальными знаниями о нюансах проведения сделок с недвижимостью. Чтобы не ошибиться, необходимо знать схему приобретения жилья без их участия.
В настоящее время договоры купли-продажи жилых помещений жилого дома, квартир или их частей государственной регистрации не подлежат. Однако переход права собственности на недвижимость по этим договорам по-прежнему подлежит регистрации, поэтому необходимо подавать документы в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ или в электронном виде, а также посредством почтового отправления. Следует обратить внимание, что порядок деятельности МФЦ в связи с пандемией может быть изменён: например, в настоящее время МФЦ принимает заявителей только по предварительной записи, и следует это уточнить.
По словам руководителя Росреестра по КБР Виталия Дмитриева, первый шаг к продаже – нужно заказать выписку на объект из ЕГРН. В ней содержатся сведения о текущем владельце квартиры и об ограничениях к продаже. Если объект недвижимости реализуется по доверенности, нужно установить её подлинность и действительность, что можно сделать на сайте проверки доверенностей по реквизитам.
Кроме того, нужно убедиться в действительности паспорта собственника объекта недвижимости: это делается на сайте главного управления по вопросам миграции МВД России. Также необходимо нотариальное согласие супруга на реализацию объекта недвижимости в том случае, если продавец состоит в браке.
Нужно убедиться и в том, что в приобретаемой квартире никто не зарегистрирован, кроме собственника. Сам собственник должен быть дееспособным. Соглашение о задатке и договор купли-продажи жилья должны быть составлены профессиональным юристом: это необходимо, чтобы избежать ошибок.
Также руководитель регионального ведомства предупреждает граждан о том, что не следует демонстрировать незнакомцам документы на недвижимость и документы, удостоверяющие личность. Воздержитесь лишний раз снимать ксерокопии с документов, не разрешайте фотографировать их, это убережёт собственников от мошеннических действий.
Как купить земельный участок с садовым домом
При продаже садового дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый таким домом. Продажа земельного участка без находящегося на нём садового дома, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Садовый дом – это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. Садовыми домами также признаются расположенные на садовых земельных участках здания и сооружения сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН до 01.01.2019 с назначением «нежилое».
Для заключения договора купли-продажи земельного участка с садовым домом потребуются документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя, правоустанавливающие документы на садовый дом (нежилое здание или сооружение) и земельный участок (документы, на основании которых продавец приобрёл право собственности на указанные объекты недвижимости: например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт органа местного самоуправления и др.). В перечень документов входят свидетельства о государственной регистрации права собственности на садовый дом (нежилое здание или сооружение) и земельный участок, выданные до 15.07.2016, либо выписки из ЕГРН, до 01.01.2017 – ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию права собственности на недвижимость. Также необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу садового дома и земельного участка (если указанные объекты недвижимости приобретались в период брака и являются общей совместной собственностью супругов). Могут понадобиться и иные необходимые документы.
Договор купли-продажи садового дома и земельного участка заключается в письменной форме путём составления одного документа и подписывается сторонами. К существенным условиям такого договора относятся сведения о предмете сделки и цене. Так, договор должен содержать данные, которые позволяют определённо установить продаваемые объекты недвижимости, к которым, в частности, относятся адрес, кадастровый номер, площадь, а для земельного участка – указание категории земель и вида разрешённого использования.
Цена земельного участка может быть включена в стоимость садового дома или выделена отдельно. Кроме того, в договоре купли-продажи следует указать дату и место заключения договора, сведения о продавце и покупателе, сведения о документах, на основании которых у продавца возникло право собственности на садовый дом и земельный участок, сроки передачи садового дома и земельного участка от продавца к покупателю.
Передача садового дома и земельного участка продавцом и принятие их покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. Переход права собственности на садовый дом и земельный участок к покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Цифровая трансформация Росреестра
В Росреестре планируют сократить срок регистрации сделок с недвижимостью, в том числе с использованием ипотечных кредитов, и перевести весь процесс в онлайн-формат.
Для этих целей ведомство совместно с Центробанком и кредитными организациями разрабатывает единый стандарт взаимодействия в электронном виде. Следующий этап – создание цифровой платформы, на которой будут представлены кредитные организации и агрегаторы недвижимости. Это даст возможность сократить процесс оформления сделки до одного дня. Весь цикл операций – от подачи в Росреестр электронного пакета документов до регистрации сделки и оформления электронной закладной – полностью перейдёт в интернет. Предполагается, что этот процесс заработает в 2021-2022 годах.
Также Росреестр сегодня разрабатывает программу цифровой трансформации на 2021-2023 годы. В цифровой вид перейдёт большая часть услуг ведомства, они будут более доступны и безопасны для пользователей. Будет создан ряд клиентских сервисов для быстрого оформления недвижимости, в том числе ипотеки, удобного поиска земли для жилья и бизнеса, взаимодействия с кадастровыми инженерами и проведения аналитики рынка недвижимости в онлайн-режиме. Сервисами смогут воспользоваться как рядовые пользователи, так и профессиональные участники рынка, в том числе застройщики. В 2021 году планируется представить пилотные версии проектов.
Ведомственная программа цифровой трансформации включает в себя такие цели, как повышение удовлетворённости граждан государственными услугами, в том числе цифровыми, и снижение издержек бизнеса при взаимодействии с государством, повышение уровня безопасности и устранение избыточной административной нагрузки на субъекты предпринимательской деятельности в рамках контрольно-надзорной деятельности и др.
На первом этапе, годом ранее, проводились маркетинговые исследования с участием представителей профессиональных сообществ – кадастровых инженеров, застройщиков, нотариусов, работников банков – с целью повышения качества услуг Росреестра.
Предполагается, что новая цифровая платформа будет предоставлять гражданам и бизнесу комплекс возможностей и сервисов при совершении операций с недвижимостью и в конечном итоге повысит инвестиционную привлекательность экономики.
Одним из главных направлений цифровой трансформации Росреестра станет увеличение доли электронных услуг. С начала года она выросла в полтора раза – до 35 процентов. На увеличение доли электронных пакетов серьёзно повлияла ситуация с коронавирусом, когда работа МФЦ по всей стране была ограничена.
