«Можно ли и каким образом легализовать самовольную постройку?
Алла С., г. Нальчик».
Отвечая на этот вопрос, юрисконсульт Надежда Назарова отметила, что вначале нужно определиться, какая именно постройка признаётся самовольной. Та, что считается самовольной, должна соответствовать критериям, указанным в п. 1 ст. 222 ГК РФ: нет разрешений и согласований, которые обязательны; стоит на участке, не предоставленном под постройку; нарушает строительные или градостроительные нормы.
Назарова замечает, что не для всех построек нужны разрешительные документы. Например, не требуется разрешения или любого иного согласования для гаража или сарая на личном участке или для жилого дома на садовом.
– До недавнего времени, – отмечает юрисконсульт, – узаконить незаконную постройку можно было по дачной амнистии, однако с 1 марта 2019 г. это норма уже не действует. Согласия соседей на оформление самостроя не требуется. Однако нужно учесть, что самовольно возведённое здание не должно нарушать их права. Например, если вода с крыши будет стекать на соседний участок, угрожая размыть там грунт, то сосед имеет право подать на вас иск в суд для устранения нарушений его прав.
Если у застройщика есть право строить на конкретном земельном участке – например, земля у него в собственности или получена в аренду под строительство, а также если постройка не нарушает строительных и градостроительных норм, безопасна и не нарушает права владельцев соседнего участка, тогда легализация самовольной постройки будет успешной.
Однако юрисконсульт подчёркивает, что все эти условия должны соблюдаться одновременно. В случае если хотя бы одно из них нарушено, то сначала нужно все привести в соответствие с требованиями закона, а уже затем обращаться в суд (ст. 222 ГК РФ). В судебном заседании придётся не только поддерживать свои требования, но и заявить ходатайство о проведении судебной строительной экспертизы, в котором нужно предложить эксперта и список вопросов. Потребуется также возразить ответчику, если он посчитает, что постройка подлежит сносу.
Назарова обращает внимание на последствия, которые могут наступить в случае непризнания права на легализацию самостроя.
– Местные власти, – отмечает юрисконсульт, – вправе принять решение о сносе строения (ст. 222 ГК РФ). Это возможно, если постройка находится на самовольно захваченной земле или если на этом месте нельзя возводить подобные постройки. Кроме того, Кодексом об административных правонарушениях предусмотрена ответственность (ст. 9.5) за строительство без разрешительных документов, когда они обязательны. Сумма штрафа – до 5000 руб. на граждан, до 50 000 – на индивидуальных предпринимателей, до 1 000 000 – на организацию. Индивидуальному предпринимателю и юридическому лицу вместо штрафа может угрожать приостановление деятельности до 90 дней.
Самозахват земельного участка, в том числе и для строительства на нём, является самостоятельным проступком (ст. 7.1 КоАП РФ), который наказывается штрафом, рассчитанным в процентах от кадастровой стоимости земельного надела.
Назарова отмечает, что если пренебречь возможностью легализовать самострой через суд, то велика вероятность не только лишиться объекта строительства, но и подвергнуться серьёзному штрафу.
