В ноябре в Кадастровой палате Кабардино-Балкарии прошли консультации граждан по вопросам оформления недвижимости и оказания правовой помощи родителям и опекунам юных собственников. Консультации проходили в двух форматах: телефонная «горячая линия» и консультации в формате «вопрос-ответ». О самых интересных, порой даже неожиданных вопросах расскажем подробнее.
– Консультационные мероприятия, посвящённые Дню правовой помощи детям, мы проводим на протяжении пяти лет, – рассказала директор Кадастровой палаты Кабардино-Балкарии Анна Тонконог. – Начинали с того, что участвовали в городских мероприятиях, «круглых столах», выступали в школах. Впоследствии стали проводить консультации в офисе Кадастровой палаты Кабардино-Балкарии. Такой способ консультирования оказался самым эффективным, так как позволял подойти к решению вопроса комплексно. В этом году в связи с эпидемиологическими ограничениями пришлось поменять формат «живого общения» с гражданами на консультирование в режиме «вопрос-ответ». Они могли направить свои вопросы на электронную почту учреждения или оставить в социальных сетях. Для того чтобы как можно большее число граждан получило ответы на свои вопросы, наши эксперты принимали обращения в течение десяти дней. Параллельно Федеральной кадастровой палатой была запущена недельная общероссийская «горячая линия» по вопросам оформления недвижимости.
В ходе консультационной недели граждане задавали вопросы, связанные с распоряжением материнским капиталом, выделом долей несовершеннолетних, продажей недвижимости, приобретённой за счёт средств материнского капитала, наступлением дееспособности у несовершеннолетних. Остановимся на этих актуальных вопросах подробнее.

Что такое материнский капитал и что нужно знать при покупке жилья?

Материнский капитал – это мера государственной поддержки российских семей, в которых с 2007 года родился или был усыновлён второй ребёнок, а также третий, четвёртый и любой следующий ребёнок при условии, что до этого право на материнский капитал не возникало или не оформлялось. Семьи, в которых, начиная с 1 января 2020 года, появился первый ребёнок, также имеют право на материнский капитал.
Как правило, за счёт средств материнского капитала граждане улучшают жилищные условия семьи. При этом закон устанавливает требования об обязательном выделении долей детям не позднее шестого месяца с момента приобретения недвижимости.

С какого возраста ребёнок может совершать сделки с недвижимостью?

Российским законодательством установлено, что совершеннолетие наступает с 18 лет. Соответственно, именно с этого возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объёме и может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Граждане, не достигшие 18-летнего возраста, считаются несовершеннолетними. Причём несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации обладают частичной дееспособностью и более свободны в заключении сделок. Они могут самостоятельно заключать договоры, расписываться в документах. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или других законных представителей. А вот несовершеннолетние граждане, не достигшие 14-летнего возраста, не участвуют в сделках. Их интересы представляют родители, усыновители или опекуны.
Стоит отметить, что из правила есть исключение. Дело в том, что даже не достигшее 18-летнего возраста лицо может быть признано судом полностью дееспособным вследствие эмансипации или вступления в брак.

Как продать недвижимость, собственником которой является ребёнок?

Недвижимость, оформленная на ребёнка, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка, на такие действия необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
Как правило, органы опеки одобряют сделки с недвижимостью в случае выгоды несовершеннолетнего собственника. К примеру, сделка совершается, чтобы улучшить жилищные условия, то есть несовершеннолетний обеспечивается такой же или большей по площади альтернативной квартирой. Важно знать, что не допускается совершение сделок по отчуждению или мене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, его опекунам, попечителям или близким родственникам. Они могут только подарить ребёнку свою недвижимость или долю в праве общей собственности, то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества несовершеннолетнего.
Ещё один принципиальный момент заключается в том, что все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Хочу подарить свою долю в доме внуку. Требуется ли согласие соседа для этого?

Граждане вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Поэтому для совершения сделки дарения недвижимости несовершеннолетнему ни разрешение от соседа, ни разрешение от органов опеки и попечительства не требуется. Также не требуется согласие прописанных или проживающих в доме или квартире граждан.

Как узнать, был ли использован материнский капитал на покупку квартиры?

Как правило, такой вопрос возникает у покупателя недвижимости в том случае, если у продавца есть дети и, соответственно, есть потенциальная возможность его использования. Для начала необходимо изучить правоустанавливающий документ. Если недвижимость приобреталась за деньги с использованием средств материнского капитала, то такая информация указана в договоре купли-продажи, а доли детей и супруга выделены сразу.
Если средства материнского капитала были использованы как выплаты по ипотечному кредиту или материнский капитал был использован для оплаты паевых взносов при покупке квартиры в жилищно-строительном кооперативе, то в таких случаях доли детей и супруга выделяются уже после погашения обременения или введения дома в эксплуатацию. Причём стоит обратить внимание и на ипотечный кредит, полученный ранее 2007 года, так как законом не запрещено его погашение средствами материнского капитала, полученного позже. При использовании материнского капитала в таких случаях в Пенсионный фонд направляется нотариально заверенное обязательство, в котором обладатель сертификата обязуется в будущем оформить приобретённую недвижимость в общедолевую собственность.
– Для покупателя важно знать, что недвижимость должна быть оформлена в долевую собственность до того, как её начнут продавать. Если продавец этого не сделал, но обещает, что выделит доли в жилье, которое он приобретёт на вырученные средства, рекомендуем сразу отказаться от покупки такой недвижимости. В противном случае вы рискуете остаться без жилья. Знайте: такую сделку аннулируют, а недвижимость вернут прежним хозяевам. Причём оснований для аннулирования такой сделки будет предостаточно: это и нарушение нотариального обязательства, и нарушение закона о материнском капитале и условий его использования, и нарушение имущественных прав несовершеннолетних, – уточнили эксперты Кадастровой палаты.
Поэтому не стесняйтесь попросить продавца показать свой сертификат на материнский капитал и предъявить справку из территориального Пенсионного фонда о наличии полной суммы средств на лицевом счету или о том, что средства частично использованы на другие цели. Такую справку выдадут по запросу владельца сертификата в местном отделении Пенсионного фонда.