Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворён при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Эта норма закона послужила основанием для легализации магазина, построенного предпринимателям без разрешения уполномоченного органа.
Из материалов судебного дела следовало, что предпринимательница обратилась в местную администрацию для получения разрешения на строительство магазина на земельном участке категории земель населённых пунктов с видом разрешённого использования для размещения объектов розничной торговли, принадлежащем соседке. В качестве основания пользования земельным участком женщина представила заключённый с соседкой договор о намерениях.
Администрация отказала в выдаче разрешения, указав, что такое основание пользования участком не предусмотрено законодательством. Тем не менее женщина возвела на этом месте здание магазина. Впоследствии ею был заключён договор мены земельными участками, на основании которого предпринимательница стала собственником земли, на которой расположен магазин. Женщина неоднократно обращалась в местную администрацию для законного оформления своих действий, но получала отказы с указанием на непредоставление необходимого пакета документов и отсутствие возможности дать разрешение на строительство объекта, который уже построен.
Пришлось обращаться в суд. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении иска было отказано. Суды исходили из того, что принятие предпринимателем мер по получению разрешительной документации после того, как магазин уже был построен, свидетельствует о недобросовестном поведении и не может служить основанием для легализации гражданского правонарушения, которым является самовольное строительство.
Кассационная инстанция Верховного суда КБР отменила эти судебные акты, указав на п. 3 ст. 222 ГК РФ. Там сказано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за человеком, в собственности которого находится земельный участок, при условии, что на нём разрешено строительство данного вида объектов, а также если на момент обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Президиум ВС КБР также указал, что отсутствие требуемого разрешения должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ). А п. 3 ст. 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.
Суд отмечал, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении, что единственным признаком самовольности является отсутствие разрешения, для получения которого, между тем, хозяйка магазина неоднократно принимала меры.
Суды должны были разобраться и с вопросом, отмечала кассационная инстанция, правомерно ли уполномоченный орган отказал в выдаче разрешения.
Президиум ВС КБР указал, что данные разъяснения направлены на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом на легализацию постройки, которое предусмотрено п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается не только тогда, когда истец своевременно и надлежащим образом обращался за разрешением. Подобное отношение, указал президиум ВС КБР, блокирует применение п. 3 ст. 222 ГК РФ и, по сути, вводит дополнительное условие для удовлетворения этого рода исков, которое, между тем, данным пунктом не предусмотрено.
Делая вывод, президиум Верховного суда КБР отмечает, что суды необоснованно уклонились от исследования по существу вопросов о наличии у истца прав, допускающих строительство на спорном земельном участке, о соответствии постройки установленным требованиям, а также о том, нарушает ли её сохранение интересы других лиц и создает ли магазин угрозу жизни и здоровью граждан.
При новом рассмотрении дела исковые требования предпринимателя были удовлетворены в полном объёме.
