В Управлении Росреестра по КБР рассказали о том, как зарегистрировать договор купли-продажи недвижимости, которая ещё не построена, а находится на стадии проекта.
– Существенными условиями такого договора будущей недвижимости являются все те же условия, что и для обычного договора купли-продажи, – поясняет руководитель территориального органа Росреестра в Кабардино-Балкарии Виталий Дмитриев. – Предмет договора – условие об обязанности продавца передать недвижимость в собственность покупателю и данные, которые позволяют определённо установить недвижимость, подлежащую передаче. В их числе должна быть информация, которая определяет расположение объекта на соответствующем земельном участке или в составе иного недвижимого имущества. Важными условиями являются цена недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей, если недвижимость приобретается в рассрочку, условия, о согласовании которых заявила одна из сторон.
В договоре обязательно нужно указать сведения, которыми стороны располагают на момент его заключения. Например, местонахождение, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, иные характеристики и свойства в соответствии с проектной документацией. Ориентиром может служить перечень, который дан в ч. 4 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости. Также в договоре можно указать реквизиты проектной документации и разрешения на строительство. Если у недвижимости уже есть кадастровый номер, следует указать и его. Если между сторонами вдруг возникнет спор о том, какая именно недвижимость подлежит передаче, и суд придёт к выводу, что стороны не достигли соглашения по этому вопросу, договор может быть признан незаключённым.
По договору купли-продажи будущей недвижимости часто передаются права на объект, которого ещё не существует в момент заключения договора. Для уменьшения рисков неисполнения договора рекомендуется включить в документ условия, которые связаны с возможными изменениями характеристик объекта продажи. Например, при строительстве или реконструкции есть вероятность изменения площади здания или помещения по сравнению с проектной, изменения его адреса. Следует указать в договоре пределы изменений, которые не требуют согласования с покупателем, или порядок заключения дополнительного соглашения к договору о корректировке данных о недвижимости. Также рекомендуется отразить, как влияет изменение площади объекта на его цену. Это позволит сторонам избежать споров в ситуации не урегулированных договором отношений.
При исполнении условий договора может возникнуть такая проблема, как отступление от проектной документации. На этот случай рекомендуется указать возможность и пределы таких отступлений, а также порядок извещения покупателя о них. Это может помочь продавцу в случае предъявления претензий покупателя к качеству недвижимости.
В отличие от обычной купли-продажи недвижимости объект по договору купли-продажи будущей вещи может быть передан покупателю через довольно значительный срок после заключения договора. Потребовать её передачи через суд покупатель сможет не раньше, чем будет зарегистрировано право собственности продавца на неё. Для защиты интересов покупателя можно включить в договор условия о сроке ввода объекта в эксплуатацию и ответственности продавца за его нарушение.
Регистрировать договор купли-продажи будущей недвижимости не нужно. Закон предусматривает регистрацию только одного вида договора купли-продажи будущей недвижимости – договора участия в долевом строительстве. Незарегистрированный договор участия в долевом строительстве не считается заключённым. Без договора запрещено привлекать денежные средства граждан для строительства жилья. За нарушение этого правила предусмотрена ответственность.